菏泽市巨野县麟州商业步行街项目全程营销的报告X年.pptx

菏泽市巨野县麟州商业步行街项目全程营销的报告X年;前言;壹;;一般而言，区域房地产市场分析是从市场结构、供需状况和竞争情况，三大层面进行深入分析，通过市场数据分析区域市场现状与特点，并预测未来近期的市场走势。

整个房地产开发、建设、营销过程是一个系统而艰巨的工程，区域房地产市场分析是这一系统工程的首要环节，它在面临着资源条件、管理水平、外界环境等一系列挑战的情况下，通过区域状况、产业结构以及企业能力等各个方面的评估来判断项目的可行性。

因此在本报告中，我们仅就与本项目息息相关的市场现象做针对性研究，以便所得结果对于项目在实际营销中发挥最大的实效性。

另外，为了使整篇报告达到简洁性、针对性、特定性的结果，我们在市场研究时以巨野城区作为主要载体进行分析研究。;;1、巨野概况;2、历史文化;3、交通现况;高速公路交汇地，发展潜力巨大。

巨野县地处日东高速、济荷高速的交汇处，是连接南北各省省会城市的重要枢纽；

巨野交通的便利性，对于整个巨野的经济是具有非凡意义的；从中国三、四线城市的经济、商业发展角度来看，大多以交通设施为发展载体；而重要枢纽的地位更是对巨野的经济、商业等的成长起到了快速带动的作用。

连接省内外，联系沿海与内地，宏观经济驱动巨野快速发展。

相较于荷泽其他城区的交通环境而言，巨野城区发展、巨野商业市场的发展，从其规模性、影响力来看，都在中国宏观经济发展的驱动下，迅速地发展着。;县内人口的快速发展，对城区商业及商业物业的发展具有强有力的推动作用。

至2007年末，巨野人口达95.46万人，其中城镇人口21.63万人，自然增长率在7.2‰；

2007年末巨野城区人口9.2万人，年均增长率约在4.8%；

2007年以来是人口增数最多的一年，这主要是由于巨野经济技术开发区的就业人口增加带动了整个城镇人品的大幅增长。;5、物产资源;第一产业发达，是全国棉花重要产地：

巨野是个农业大县，棉花产量曾位列全国10强县，上世纪八十年代为国家贡献了大量的粮、棉。

工业具有一定的基础，成为近年发展的热点：

初步形成了棉纺、面粉、畜产品、医药??酿造、化工、建材、服装加工等10大行业80多个生产门类的工业体系。

金融、商务、酒店、保险、娱乐、餐饮服务设施齐全：

麟州大酒店、国花宾馆、东方宾馆、丽天大酒店、金芙蓉大酒店等星级涉外旅游定点宾馆酒店同时可容纳多个大型商务旅游团体入驻。;;数据来源：巨野统计局;数据来源：巨野统计局;数据来源：巨野政府网站;房地产业处于高速发展阶段。

巨野的住宅地产及商业地产入市量均处于上升期，这从目前市场上已有的项目可见一般；

而房地产业的高速发展，尤其是商业地产的上升必将带动区域经济及整体商业的迅速发展，而这将是本项目入市的根本立足点。

城市化率较低，仍不足25%。

城市化率是城市发展水平的一个重要指标，而城市化率与人口与经济的关系则息息相关；

无论是从交通、产业、经济或是经济开发区的快速发展，均说明巨野的城区正在经历从传统城区向新兴城区转变的过程，这无疑是本项目定位的一个突破点。;06年以来巨野县实施了城市建设的“三、六、九”工程：

完成新城区控制性详规、古城规划、市政专项规划等三项规划；

坚持建管并重，狠抓了城乡环境综合整治，组织实施了一批绿化、净化、亮化、美化工程，使城市形象有了很大提升。

07年进一步加大城市基础设施建设投入，提高城市品位：

逐步完善了城市载体功能，如供热、供水、供气、路网等基础建设；

力改造提升了宾馆、餐饮等生活性服务业；

高品位发展以金山旅游为龙头的旅游业，高水平发展书画等文化产业；

加快发展现代物流、科技、金融保险、信息、商务等生产服务业。;数据来源：巨野政府网;9、市场环境小结;1、巨野城区主要商业分析

2、项目周边可比案例分析

3、成武城区主要商业分析

4、曹县城区主要商业分析

5、巨野与邻县商业比较分析

6、商业市场小结;为确保“麟州步行街”项目定位的准确性和精确性，我司对巨野的商业市场进行了一次全面的调研，通过对其商业的整体布局，经营格局，经营业态，租金体系等各方面有针对性的深入调研发现目前巨野的商业现状为：;〖主要商业分布图〗;传统商圈：人民路（招商街至光丰路路段）

道路属性－－人民路是巨野县的交通主干道，是行人、自行车、电动车、汽车等最密集的一条路；

商业特征－－人民路集合了人们日常生活所需的各种业态，是一个百货业的商业。

特色商业街：招商街（人民路至文苑路路段）、古城路

招商街－－是经规划且成功的一条品牌特色商业街，以经营品牌、服饰??主；

古城路－－是巨野规划的一条仿古商业街，但是未成形，经营业态较为杂乱。

专业市场：人民路（光明路至招商街路段）、招商街（人民路至青年路路段）、前进路（人民路至青年路路段）

人民路/前进路－－巨野摩托车、电动车及汽配专业市