某房地产项目整体全程营销的报告.pptx

某房地产项目整体全程营销的报告;目录;第一部分目标和任务;武汉首个国际豪宅典范;开盘条件;第二部分市场及项目解析;.86;宏观市场;武汉市2007年需求量约1300万平方米，而供应量不超过1100万平方米，年度供求比在1:1.18左右，延续供不应求局面。

武汉市成交结构发生变化，小房型趋于紧凑，大房型趋向舒适，改善性需求明显，投资投机现象并不严重。

武汉市环线结构日益明显，二环内与二环外价差逐渐增大，城市房地产市场日益成熟。

武汉市11-12月份，受义和巷地块高价成交，及武汉天地、万科金色家园等项目开盘刺激，市中心项目的价格将继续上涨，但受供应量不足以及927新政的影响，成交量将呈现持续缩减的趋势。;07年3－11月份，整个武汉商品房市场供求关系持续表现为供不应求态势。927新政后，10月供求比1：1.15为下半年最低。11月份受捂盘等因素影响，供应量出现萎缩，供求比攀升至1：1.48。;07年10-11月份成交的缩减不排除系列新政的影响。这与06年5月份新政出台之后，连续4月成交低迷相比，07年的市场反应则要乐观得多，在市场连续9次加息之后，市场成交仍然高于去年同期，也反映出大量的购房者依旧看好后市。;;08年以来，从数据上看处于供不应求状态，但这是基于传统淡季供应量极低的情况下出现的，且成交量依然在低估徘徊，并不表明现在市场形势好转。;武汉商品住宅供应量走势;07年，武汉商品住宅价格低谷出现在3月，仅为3508元/平方米，价格高峰出现在11月，为5407元/平方米，维持了8个月的上涨局面。12月以来，房价出现连续下降，经过07年7月以来大幅跳涨以后，房价在调控的作用下有所回落，主要是涨幅过大的项目出现滞销所致，目前仍未走出低谷。虽然部分在售楼盘价格也开始松动，促销活动增多，但预计这种局面将一直持续到08年4月。;结论：

3月后市场供应量仍将在低谷徘徊，供求平稳，但存量去化压力较大。因此短期内价格走势平稳，部分楼盘将出现降价行为。回暖将有待于4-5月份的市场观察。;区域市场;光谷区域市场规划利好;光谷区域市场规划利好;光谷区域市场总体情况;近两年土地供应概况;目前光谷市场上大量成交是由25-34岁的首次置业及39-46岁改善型需求客户推动起来的；

后者无疑将会成为我项目未来的主要客群。;07年市场，楼价涨幅，领先武汉

2007年始，在一系列好消息刺激下，光谷房价像是坐上高速列车，从07年初到年底，多个楼盘单价涨幅近五成，成为大武汉涨幅最快的区域市场。

消费透支，影响来年，需求降低

光谷楼价的快速上涨，让一部分消费者将来年的购房计划前提，未来的区域住宅消费被提前透支。可以预见，08年的住宅消费需求将会降低。

08年市场，量升价平，竞争激烈

回顾07，利好消息不断，市场供需平衡，难得的好机遇。而08年，多个项目集中放量，价格攀升，需求减少，竞争残酷。;区域市场;区域市场;区域市场;目标竞争个案对比;目标竞争个案对比——周边配套;目标竞争个案对比——社区规模;目标竞争个案对比——园林景观;目标竞争个案对比——小区配套;目标竞争个案对比——户型空间;目标竞争个案对比——物业管理;目标竞争个案对比——车位配置;目标竞争个案对比——交房标准;1、项目地理位置上后发优势显著。

项目所在的光谷位置，目前正处于武汉的热点板块。而项目北倚国家级森林公园的位置特征，使项目带有更好的意境格调。加之整个光谷区域的整体向好，市场前景优势明显。

2、项目具备武汉最纯正的大户豪宅社区的特征。

通过上述例表发现武汉众多豪宅个案虽有一定的规模体量，但多是复合型产品构成，拥有住宅、商业、酒店公寓等融为一体的多元化社区。而本项目产品以主力面积为220-370平方米大户型纯住区的形象出现，使项目成为真正意义上为数不多的上乘。

3、项目大户型精装修真正具备豪宅大气风范。

项目户型在空间设计的尺度和功能上把握独到，主力面积在220—370平方的户型配有价值近4000元/平方标准的装修，且汇集众多国际品牌，尽显豪宅华贵气度，其他项目无法比拟。

4、目前恒大品牌在武汉的认知度不够。

相对于世茂集团、万科品牌，目前武汉市民对恒大品牌的认知度不够。而对品牌的认知度又直接关系着对产品的接受度。因此在项目的市场培育阶段，恒大品牌的导入宣传当属必要。;项目分析;项目优势;4、项目价值4000元/平方精装标准，领立武汉第一成品豪宅

项目装修达到五星级酒店级别，全部采用国际、国内知名品牌，在武汉豪宅市场独树一帜；

5、社区配套的高标准和高品质凸显豪宅项目附加值

项目拥有近8000方健康主题会所以及户外运动场和幼儿园，一期配套近10000平方的主题商业街，充分体现了项目的品质感，令人倍感物超所值。

6、产品设计理念的独特性显现豪宅非凡气度

项目空间尺度设计阔绰，户型采用