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物业纠纷案例答疑

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物业纠纷案例答疑

物业纠纷案例答疑

一、业主委员会能否成为物业服务合同纠纷案件的适格原告

业主委员会作为业主大会的执行机构，可以代表业主对外主张权利，其作为物业服务合同纠纷案件的适格原告，依法并无不当。在案件审理过程中，应当注重保护业主的合法权益，同时注重规范业主委员会的诉讼行为，以引导其正确履行职责。

二、物业服务企业起诉业主欠费案件中的诉讼时效问题

物业服务企业应当采取多种措施积极举证证明其向业主主张过物业费，且其主张未过诉讼时效。如物业服务企业无法举证证明其已主张且时效尚未届满的情形，将导致本已为保障债权人利益而设立的诉讼时效制度，又将不利于对物业服务企业的保障。在此背景下，司法应强化对债务人的利益保护。对超过诉讼时效期间的物业费请求权应释明业委会及时行使权利或提存。同时应注意审查业主提出的诉讼时效抗辩的真实性及是否已经得到相关证据的支持。

三、对未支付物业费的物业服务企业的惩罚与保障物业公司持续服务问题之间的关系问题

首先应厘清两个法律关系。业主未按时支付物业费和物业公司要求业主支付物业费属于两个不同的法律关系。前者属于业主违反合同义务，后者属于物业公司依据合同约定要求业主履行义务。前者属于违约责任，后者属于合同纠纷。前者是私法上的请求权，后者是公法上的请求权。前者不涉及其他业主利益和社会公共利益，后者则涉及其他业主利益和公共秩序。前者可由当事人协商解决，后者则需通过司法程序解决。因此，在处理物业服务合同纠纷时，应严格区分两者关系，避免将两者混为一谈。

对于物业服务企业而言，应当加强内部管理，提高服务质量，提升自身竞争力以留住客户；在收取物业费方面要建立长效机制以督促业主按时缴纳物业费；要完善相关制度，对于拒不缴纳物业费的业主应采取合理措施，避免与业主发生冲突；在遇到因欠费导致的纠纷时，要积极通过法律途径维护自身权益；对于涉及金额较大、数额较多或争议数额较大的案件，还要注重与其他相关部门协同解决。对于拒不缴纳物业费的业主人身和财产安全无法得到保障的情况下应当通过社区组织等予以配合保障；如果多次调解仍无法解决问题，可通过社区调解委员会向人民法院提起民事诉讼维护自己的合法权益并赔偿其他已交纳物业费的业主因对方违约带来的经济损失及本小区因一方当事人恶意欠缴物业费所带来的财产权益损失等责任及由此可能引发社会不良反映、负效应；针对此案件经反复协商无果时根据实际向政府及主管部门反应争取解决及相关法律依据情况：如由业主委员会提出起诉则向法院提供证明业委会已成立及有关成立的文件、召开业主大会等会议的记录等材料证明其合法性即可。

以上案例问题并非一朝一夕可以完全解决，需要多方共同努力。只有在物业管理法规中完善了物业公司的起诉权、胜诉后申请法院强制执行的权力、建立物业公司诉业主诚信档案、建立业主委员会制度的同时完善相关法规、对恶意欠缴物业费的业主人身和财产安全无法得到保障的情况下应当通过社区组织等予以配合保障等措施才能更好地解决物业管理中的各种纠纷和问题。此外在今后的立法和司法实践中还需要注意处理好法律规定的原则性与地域性之间的关系以保证法律在实际应用中的可操作性；注意将一些社会公共管理部门的职权通过法律形式划归给司法机关统一行使避免出现管理混乱、推诿扯皮现象的发生；注重培养公民的法律意识加强法制教育提高公民的法律素养以减少各类纠纷的发生从根本上解决问题；在处理此类案件时还应注意把握好裁判尺度既要保障当事人的合法权益又要避免过度保护一方利益损害另一方合法权益现象的发生。

物业纠纷案例答疑

一、物业纠纷常见问题

1.物业公司未经业主同意，擅自更改小区规划，导致业主房屋受损，该如何维权？

2.物业公司未按合同约定提供服务，业主该如何追责？

3.物业公司要求业主缴纳不合理费用，业主该如何拒绝？

4.物业公司未履行安全保障义务，导致业主遭受意外伤害，该如何处理？

5.物业公司与业主之间存在其他纠纷，该如何解决？

二、案例分析

案例一：擅自更改小区规划导致房屋受损

某小区业主刘先生发现，物业公司未经业主同意，擅自更改小区规划，导致自己房屋受损。刘先生找物业公司协商，要求赔偿，但物业公司不予理睬。

处理方法：

1.刘先生可以通过业主委员会，代表业主与物业公司协商，要求物业公司赔偿损失。

2.如果协商无果，刘先生可以向当地房地产行政主管部门投诉，要求处理。

3.如果仍然无法解决纠纷，刘先生可以向法院提起诉讼，通过法律途径解决纠纷。

案例二：物业公司要求不合理费用

某小区业主王女士发现，物业公司要求自己缴纳一些不合理费用，如绿化费、清洁费等。王女士认为这些费用不合理，拒绝缴纳。

处理方法：

1.王女士可以与物业公司沟通，要求物业公司提供收费依据和标