上海新天地案例和旧城改造.ppt

**旧城改造规划的理解和案例

－关于改造规划的专题及应用*旧城改造规划的不同层面应从不同层面看待旧城改造规划项目*技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）容积率建筑承载力水电配套交通外观负面影响（消防、治安）资源占用等技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）拆赔代价（经济测算）房地产市场发展开发顺序及难易资金问题开发商意愿利益平衡等政策－规划奖励、改造政策、规划审批技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）产业环境空间布局、功能用途风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇旧城改造规划的视野

城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未业发展找到关联旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响旧城改造为城市能贡献什么？改造对未来城市发展能够起到的作用城市未来发展的瓶颈判断旧改造对城市未来的意义建立指标体系活力竞争力土地利用税收城市管理……成为城市发展的利器对未来的预见力对未来的预见是改造规划“定位”的基础*城市现所处阶段对未来发展指标判定GDP人口产业城市化房地产国内外相同阶段的城市指标通过对比国内外城市相同阶段各项指标对城市未来发展预见改造对城市未来发展影响预见人口要素文化要素资本要素产业土地要素市场城市环境法制与政策改造规划“定位”的最佳方向*我们的定位对城市未来发展预见城市优化城市竞争力城市管理站在“城市”的视角而非“项目”对城市旧城改造剖析剖析旧城旧城改造对城市未来的影响对未来准确的预见是领导决策的基础旧城改造发展纲领与策略实施应具备的条件实现条件的策略局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定旧城改造城市更新涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”*旧城改造规划的重点问题需解决的一些主要问题*I－定位发展战略——立意、目标取向，决定战略高度整体定位——决定价值实现II－规划成果功能布局技术成果III－容积率经济测算——制定容积率依据容积率确定——与现状规划的对比和调整IV－实施支撑实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制规划奖励——决定资源利用政府规划审批－审批支撑改造规划需研究解决的关键点*应重点关注以下八大关键点：改造目标体系建立改造政策问题研究资金平衡问题研究开发控制问题研究社会效益目标市场价值实现改造进程目标对开发主体的政策：容积率奖励、地价减免等对拆迁补偿的政策对“原居民”安置的政策政府资金援助条件及方式投资收益细目的分类列举及平衡计算新增土地价值清算政府在开发过程中的权利、责任及收益开发商在过程中的权利、责任及收益社会及国家在过程中的权利、责任及收益风险控制需解决的关键点（续）*功能布局与规划指标问题研究建筑风格问题研究开发模式问题研究拆赔方案研究核心功能区规划如何为土地增值指标如何使利润平衡指标如何使土地增值改造前后规划建筑风格的统一性问题新建建筑与整体风格相容性问题改建建筑与整体风格相容性问题街区改造与整体风格相容性问题改造主体分析改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式*旧城改造规划案例－上海新天地上海新天地－城市发展的新动力*南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分新天地改造历程*1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年