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国内地产融资浅析

房地产业在国民经济产业划分中属于第三产业，其开发过程实际上是一种投资过程，是一种资金的有效投入和增值回收的过程。房地产业作为资金密集型产业，其生产、流通、消费等各个环节均需要金融业的支持。随着商品经济发展到一定程度，金融业将渐渐向房地产业渗透，形成专门的房地产金融服务。所谓“房地产金融服务”，其实质上就是指房地产业在从事开发、经营、管理、服务的过程中，通过货币流通和信用渠道进行集资、筹资和融资等一系列经济活动和金融活动。

现阶段房地产融资现状

从98年的住房制度改革到今天，我国房地产市场发展到相当庞大的规模，其根本原因是有强大的金融支持。

据统计，1998年中国房地产开发投资仅有2000多亿元，但是到了2004年，就达到了7800多亿元，是1998年的3.8倍。其中主要的融资渠道基本上还是以自筹资金和银行贷款为主。在我国目前的金融结构，即银行约有28万亿元、个人存款约有13万亿元的情况下，房地产发展的主流融资渠道必然以银行为主。2000年以前，国内银行业全行业亏损，但是到了2000年以后，特别是03、04年，银行业利润达到了前所未有的高度。以工行为例，该行去年的利润接近千亿元。当然这一情况与银行利率偏低有一定的关系，而且银行对企业融资可以有抵押贷款，企业可以通过这样的方式获得最低融资成本。现阶段，有大量的企业通过抵押方式取得银行融资。

随着房地产市场的发展，目前国内全行业需要增加投资方式，缓解企业资金压力，减少对于银行资金的过度依赖，降低投资者的风险。由于银行和房地产业大量紧密的信贷合作，导致房地产走势直接影响金融资产质量。故而，现阶段国家正在加强贷款监管力度，如某开发商所说“过去是银行追我，现在是我追银行”。

随着银行体系对开发商贷款以及个人房地产贷款加大监管力度，建立多元化的房地产融资体系已经是开发商的必修课题。对开发商来说，传统的方法一般包括：1）房地产直接投资；2）商业抵押贷款；3）合作开发或项目公司被收购；4）房地产企业上市；5）居民住房按揭贷款（间接为开发商融资）。

而新兴的融资渠道如：基金（房地产、土地）、房地产信托基金（REIT）、

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房地产资产证券化（含住房贷款证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）、房地产金融新产品（含按揭保险和权属保险）、房地产融资租赁以及信托、担保、过桥贷款、可换股债券、土地债券等等渐渐受到各个开发商的重视，其中房地产信托服务正逐步成熟，成为一个新的主流融资渠道。

房地产信托融资简介

所谓信托，是指委托人处于对受托人（信托投资基金）的信任，将其合法拥有的财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受托人的利益或特定的目的，进行管理或处分的行为。

房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrust,REITs）是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市流通，比房地产有限合伙方式更具有流动性，且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件，在这一利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。通过房地产信托，地产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。

房地产信托的优点归纳起来有以下两点：

1.引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。

与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，我们只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，几乎无法为房地产行业发展提供必要的金融支持，仅有几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。

作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场发展的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行

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业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

2.引入房地产投资信托基金有助