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天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为。——《孟子》
物业管理综合服务项目技术要求和有关说明
投标人所投内容必须满足以下要求，不得有负偏离。
（一）项目技术要求：
1.项目的基本情况：
（1）采购项目：物业管理综合服务，包括物业管理综合服
务，餐饮管理服务以及消控、电梯、空调、立体车库、厨余处理、道闸、电动旋
转门、大厅办证呼号系统、机房等设施设备的使用、管理和维保等综合服务。
（2）项目管理目标：根据国务院《物业管理条例》《中华人民共和国政府采
购法》《物业管理招投标办法》《机关事务管理办法》和《物业管理条例》等有关
规定，以“安全、满意、规范、高效”的机关后勤服务为目标，本着集约、节约、
便利的原则，采用公开招标方式选择物业管理综合服务单位。
（3）项目基本情况：
2.项目的要求：
（1）物业管理综合服务单位要求
①根据合同约定和机关大楼办公区实际，配备具有职业资格的物业管理综合
服务人员和满足服务需要的必要设施设备。
②建立完善的规章制度和完备的服务体系，主要包括物业服务方案、岗位职
责、工作流程、服务规范、内控管理制度、人员考核奖惩机制等。
（2）物业管理综合服务人员要求
①应接受采购方和物业管理综合服务单位的从业资格审查，无违法犯罪记
录，具备忠于职守、尽职尽责的职业道德和操守。
②应具备相应的物业管理综合服务知识；专业技术人员、操作人员应取得相
应国家人社部认可的专业技术证书或职业技能资格证书，定期参加法律法规、安
全知识、专业技能等教育培训。
③应进行岗前培训，接受保密教育，合格后上岗，熟悉机关大楼办公区的基
本情况，能正确使用相关专用设备。
天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为。——《孟子》
④应统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，仪容仪表整洁，服务主动
热情，使用普通话，危急时刻挺身而出。
（3）财务管理要求
①遵守财经法规。
②管理规范，收支清晰，台账齐全，微利保本。
（4）档案管理要求
①设施设备资料齐全，满足物业服务档案管理需要。
②所有档案资料齐全完整、检索便捷，并移交采购方存档。
（5）综合服务要求
①机关大楼办公区物管理业综合服务包括物业管理综合服务（房屋日常维
护、公用设施设备运行维护、公共秩序维护、疫情防控、环境维护、会务管理服
务），餐饮管理服务、以及消控、电梯、空调等特种设施设备的使用、管理和维
保等综合服务。
②通过物业服务分项、分类实施，明确机关大楼办公区物业服务的内容及要
求，为服务工作的具体开展提供依据，规范物业服务行为，保护物业服务双方当
事人的合法权益。
③机关大楼办公区物业服务单位应按照公共机构节能管理规定，结合采购方
节能指标，实施机关大楼办公区物业管理综合服务的节能管理。
④采购方、物业服务单位、物业服务人员三方签订保密协议，遵守协议规定，
防止泄密事件的发生。
⑤凡是涉及采购方和入驻单位正常办公秩序的重要物业服务事项，物业服务
单位都应履行告知义务。
3.综合物业管理范围内容及标准
（1）综合服务范围
安全保卫、秩序管理及巡查、房屋日常管理与维修养护、共用设备管理与维
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