房地产估价制度与政策知识点（最全）.doc

房地产估价师《制度与政策》资料

第一章房地产业

【本章主要内容】

第一节房地产业概述

第二节住房制度概述

第三节土地制度概述

第四节房地产法制建设【内容详解】

第一节房地产业概述

1.房地产的基本概念

概念

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业在国民经济分类中属第三产业

房地产业与建筑业的区别与联系

区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系

2.房地产业的作用（七大作用）

为国民经济发展提供重要物质条件

房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用）

可改善人民的住房条件和生活环境

可加快旧城改造和城市基础设施建设有利于优化产业结构，改善投资环境可扩大就业

可增加政府财政收入

3.房地产业的细分（两大行业3大类）

房地产开发业（主体地位）房地产服务业

物业管理

房地产中介服务业

咨询估价

经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）【注意】

中介和经纪的区别

房地产服务业和房地产中介服务业的区别

物业管理业不属于房地产中介服务业。()【答案】√

【答案】物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。

【典型例题】

()是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

A．房地产投资开发

B．房地产咨询C．房地产估价D．房地产经纪【答案】B

4.房地产业的历史延革（五个时期）

1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业

1949~1955年，确立产权，建设机构改善生活条件的房地产稳定期

1055~1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位1966~1978年，房地产混乱停滞

1978~今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场

第二节城镇住房制度改革

【我国的住房制度】

城镇住房制度－78年后发生根本性变化

农村住房制度－农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】

城镇住房制度改革

城镇土地使用制度改革房地产生产方式改革

1.城镇住房制度改革

传统城镇住房制度

国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度根本问题

不能有效满足城镇居民的住房需求

以租无法养房

住制度改革的阶段（三阶段）

探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978－1991）改革的全面推进和配套改革阶段（1991－1994）

改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）

2.现行城镇住房制度的基本框架（三个方面）

新增住房供应方面（两条脚走路）

加强经济适用住房的建设和管理（经济适用房）

增加普通商品房供应，控制高档商品房建设（商品房）存量住房方面（房改）

推进公房出售

完善住房补贴制度

政府住房保障职能

建立完善廉租房制度

2.1经济适用房

性质

经济适用房地具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种）出售价格确定

实行政府指导价，按保本微利原则确定经济适用住房的成本（八项）

征地和拆迁补偿费

勘察设计和前期工程费建安工程费

住宅小区基础设施建设费

企业管理费，一般控制在2%以下贷款利息

税金

开发利润，按前四项的3%以下

政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项）土地无偿划拨

减免行政事业性收费

政府承担小区外基础设施建设控制开发贷款利率

税收优惠政策建设的规定

严格控制在中小套型严格审定销售价格

严格实行建设项目招标投标制度供应的规定

供应实行申请、审批和公示制度集资、合作建房

资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营

经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。()【答案】X

【解析】实行政府指导价，按保本微利原则确定

经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。()

【答案】√

2.2普通商品房（两个70政策）

从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上

优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%

2.3廉租房

内含

廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道保障方式

城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主人均廉租房面积标准

原则上不超过当地人均住房面积的60%租金标准

实行政府定价，由维修