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营销筹划方案

会议方案编制：

发起部门：日期：年月日

有关部门审阅：

**部；日期：年月日

**部；日期：年月日

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**部；日期：年月日

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**部；日期：年月日

企业领导审批：

企业负责人：日期：年月日

一、XXX,整体市场状况

1、XXX,经济现实状况

从XXX,市记录局获悉，1至7月，全市实现国内生产总值1870.3亿元，同比增长9.3％，已持续３个月稳定在9％以上。其中，第三产业增幅最大，实现增长值1142.2亿元，增长11.3％。第一产业和第二产业同比增长分别为5.5％、6.6％。

2、市场供应：新盘数量减少，供应量不降反升。

据记录，20XX2年6-12月份，全市共推出新盘126个，较去年同期143个减少了17个。但从供应总量看，6-12月份全市商品房开复工面积高达5536.6万平方米，其中商品房住宅面积4077.7万平方米，较去年同期分别上涨28.6%、29.7%。

这种新盘数量减少，供应量不降反升的原因有四：一是市场变化的成果并不意味着整个市场展现疲态，相反却阐明某些有益的构造性变化正在悄悄发生，在经历了20XX年楼市的冷冬后，开发商对市场体现的愈加谨慎。二是今年的展会规定参展项目必须手续齐备，这使部分开发商被迫延迟项目入市时间。三是今年大盘较多，虽然项目数量减少，但总供应量并没有下降，反而有一定上升。四是都市危改力度与经济合用房的建设力度加大，间接压制了部分项目的上市。

20XX-20XX2市场供应量构造对比

20XX-20XX2新盘上市价格构造对比

3、市场销售：产品需求对路，销售稳步上升

6-12月份，全市商品房合计竣工面积497.4万平方米，增幅30.9%。合计完毕各类商品房销售428万平方米，其中住宅411.2万平方米，分别较去年同期增长12.8%和14.8%。持续保持了7个月的销售面积不小于竣工面积的状况今年初次被变化。

分析原因，重要得益于四点：一是20XX年上市的部分项目转入20XX2年后，成为现房或准现房，加紧了销售节奏。二是在遭遇20XX年市场打击后，开发商加大了产品与客群的对位研究，一大批适销对路，深受人们喜欢的小户型项目担当了今年销售的重要份额。三是在媒体的炒作协助下，投资市场出现近年来难得的好局面，极大的增进了市场的消费。四是伴随都市交通环境的大力改善尤其是轻轨的建设，以及南城大都市商贸城、传媒大道等新概念的出现和亦庄系列活动的开展，有力的推进了各区域地产市场的发展。

4、政府政策对房地产市场的影响

二、区域综合状况

1、市政规划的影响

首先，从80年代末90年代初，南城大力开发洋桥、方庄地区，并由方庄向东向南，由洋桥向西向南逐渐扩张。到目前为止，XXX,南城已发展出方庄、洋桥两大生活小区，其周围道路交通发达，生活配套齐全，已经从主线上变化了老XXX,人对南城的认识。而本案区域所处地理位置正值洋桥大型生活圈的西扩部分。

另一方面，从本案周围既有项目分析，各案无论从规划设计还是户型设计都基本围绕着“居住”做文章。因此该地区未来发展方向应当是以生活住宅为主导。

不过伴随贯穿南二环、南四环全长4600米的马家堡西路的修通，以及地铁四号路线的开通，相信也会推进当地区的二手房市场的发展，从而带动投资客户对本区域的关注。届时，投资性客户的比例将会由目前的12%左右大幅上升。因此本项目在前期产品定位中也应合适考虑此原因，从而为后期销售寻找到更多的潜在意向客户。

前些年南城的发展相对滞后，房地产整体水平不高，项目规模小，品质低。但伴随近两年XXX,的规划发展，在经济迅速发展的强力推进下，南城故事已被改写，其发展可谓日新月异。四、五环路，环线交通网的建设，地铁四、五号线的规划动工，两广路的修建等，使南城逐渐显示出京城最便捷、最高效的交通优势和都市发展优势。而前门步行街的方案确定，天坛古城文化公园规划的实行，菜市口商业街的动工，玉泉营大型家居建材城的深入人心，无不将南城的商业、人文环境带上一种新的起点。

2、草桥地区管理的规范

草桥地区正借助这一大环境的优势，开发出自身小环境的特色。

三、域市场状况分析

a)价格状况分析（单位：元/平米）

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