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新形势下继承登记之于不动产登记机构的思考 .pdf

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传统的继承登记手续复杂,且整体上也会存在一些继承权纠纷的问题。尤其

是早期农村一些老人去世后,死亡证明没有及时办理,一些证件难以提供,加上

早期工作中存在的错误填写问题,都会影响继承登记的流程。当下,各地的不动

产交易登记中心都简化了操作流程,并降低了继承登记的繁琐系数,而在江苏、

浙江、广东、湖南一些地区已经开展了不动产非公证继承登记告知承诺制试点,

对一些传统的继承登记常见的问题进行了系统分析,降低了操作难度,提升了

服务效率。

一、新形势下继承登记的政策背景

司法部于2016年发布的《关于废止〈司法部、住建部关于房产登记管理中

加强公证的联合通知〉的通知》中,不再执行之前规定的房屋继承登记等所有权

转移必须公证的规定,随之而来的是公证自愿,法律充分赋予了当事人对提供材

料具有选择的权利。2021年1月1日起,现行《继承法》被废除,在《中华

人民共和国民法典》中,对继承登记进行了更加规范系统的界定,根据《民法典》

第1128条规定,在继承法中,如果第一顺序和第二顺序包括先于被继承人死亡

的父母、子女、配偶、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹、孙子女(代位继承),那么

被继承人将没有法定继承人,也就是社会俗称的“孤寡老人”。民法典生效后,他

的侄子、外甥(无论男女)都可以去代位继承。在继承登记按照“新规”处理的情况

下,代位继承、身后继承过户等模式让继承登记趋向多元化,在《民法典》第

1142条,1136条中规定,遗嘱的订立需要有两个以上见证人在场,才能确定录

音录像遗嘱和打印遗嘱。而关于遗嘱的撤回、变更和效力顺位等都有更加系统的

规定,在当下,怎样用好政策、提升继承登记的合法性、秩序性、规范性、合理

性,已经成为不动产登记机构所需要关心并解决的问题。

二、新形势下继承登记对登记机构的挑战

(一)法定继承人和申请材料的认定困难问题

我中心在继承类登记业务时采取公证自愿原则。在办理业务时,若所有继承

人均可同时到场时,在工作人员的见证下签订相关协议,并留取影像资料;若无

法同时到场,则可通过公证的方式进行办理。在之前,公证处只需要保证相关民

事法律行为和申请材料具有真实性、合法性和有效性就能够出具公证书。所以说

在之前登记机构主要是进行继承公证书的形式性审查,但是在现在如果申请人提

交各种证明材料到登记机构,登记机构不能直接拒绝申请人的要求,而需要接手

这些证明材料,并且确定所有的法定继承人,并对申请人所提供的资料进行真实

性的核验。在不动产继承登记中需要对继承人资格进行审查,根据《民法典》1127

条,如果没有第一顺序继承人则由第二顺序继承人继承,在这里涉及到两个问题,

第一个问题是因为亲属去世时间久远,死亡证明难以获取,另外一种是遗嘱继承

的问题,在遗嘱继承中根据《民法典》1142条规定,有数份遗嘱以最后遗嘱为

准,但是这样就涉及到公证遗嘱的问题,有的当事人持有公证遗嘱却不能认定为

最后一份遗嘱,这种情况下需要让不动产其他继承人到场受询,无异议后方可继

承登记,但是也存在继承人拒绝当场的情况,导致继承登记流程难以正常进行。

(二)行政服务资源有限的问题

不动产登记业务除了继承类的登记之外,还包括首次登记、转移登记、抵押

登记等各项事务,在当前房屋交易量居高不下的情况下导致不动产登记申请量巨

大。首先,在办理此类业务时常会遇到一些棘手问题。比如继承人数较多,家庭

关系复杂,工作人员需要一一核实,想要多头兼顾必然会对效率造成影响,导致

不仅耗费大量时间和精力,影响办事效率,也会因审查的复杂性给登记带来一定

的风险,在这样的情况下必然会消耗大量行政服务资源。其次,普通登记业务一

般可以在几个工作日完成,但继承登记一般需要花费数周甚至数月的时间,这显

然难以符合登记工作高效开展的原则。

(三)实质审查权权限模糊的问题

继承登记工作在强制性公证取消之后,整体上复杂性提升,并且要求登记机

构做好实质性审查。在登记机构进行审查的过程中,怎样进行实质性审查或者还

是之前的形式性审查,目前还是多方争论的焦点,尤其是在2021年1月废止了

物权法之后,民法典中对于不动产登记机构的法定职责也明确的规定了,但是在

其中并没有赋予相关不动产登记机构调查取证的权利。所以说,从强制性取证到

非强制性取证中,不动产机构和其工作人员都需要经

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