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2008年7月北京二手房市场全面分析

7月存量房交易量继6月存量房市场出现交易量萎缩现象后，再次呈现下降趋势，是今年前7个月跌幅最大的月份，环比降低32.01%;

在交易量大幅波动之时，本月的交易均价也出现了较大的变动，逆势上涨9.9％，这是今年5月、6月交易价格连续走低后的第一次反弹，且反弹力度强劲。

本月市场交易量的下降非个别行政区交易量缩减所至，13个行政区的存量交易中，除海淀区、石景山区保持稳定外，其他11城区都有较大的交易量波动现象，交易量变动幅度相对较小的通州区，交易量环比降低比例也高达13.04％；东城区、房山区、顺义区三个区域的交易量下降比例更是在70％以上；以往的交易主流区如朝阳区、丰台区本月也难逃量跌的大势，交易量下降比例在50％左右。行政区交易量普跌的合力作用之下，本月整体市场交易量锐减三成。

针对7月存量房市场的交易情况，存量房市场出现淡季是市场经历调整后，交易走向理性和成熟，以及奥运年特定的外部市场环等多方因素共同作用下的结果。

北京市2008年7月13行政区成交量比重分析

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在7月份的成交数据统计中，海淀区交易量占总量的35％、丰台区交易量占总量的18％、朝阳区交易量占总量的12％，朝、海、丰占据交易主流的形势没有改变，成交比重相比上月还提高了3个百分点，但是朝阳区的交易地位变动明显，已跌落至本月的第三位；东城、西城、崇文、宣武四个城市核心区交易量占交易总量的9％；近郊区中通州交易比重最大为10％，大兴次之，交易比重为8％。

业内房产走势的争论以及每月交易数据的无规律变化，对购房者和售房者都产生了较强的影响，认准奥运后房价有望走低的预期，部分不急于购房的消费者观望情绪浓，而租赁市场的升温，让物业持有者选择“暂租待售”来降低持有成本，关于奥运，更多的业主看好奥运之后的房产市场，同样的现象给予买卖双方不同的心里预期，于是这种僵持态势的影响下，本月存量房交易量大幅下降。

北京市2008年7月13行政区成交均价分析

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各行政区交易均价分析图可以看出，除了城市核心地域的东城区和西城区外，海淀区是本市二手房交易均价最高的区域，比区域优势相当的朝阳区、丰台区高出数千元，具体价格数据为东城17996.19元/平米、西城16646.4元/平米、海淀16590.3元/平米。价格差距必然影响人们在该区域的购买需求，所以交易价格偏高的老四城区交易量都相对较

低，而海淀区价、量差别于老四城主要基于以下几点，一是，海淀区的军产房、校产房无法流通于存量房市场，供应量有限；二是，海淀区社会、人文环境优势明显，名校附近房产需求旺盛；三是，区域内高端住宅较多且新建项目市场定位较高；四是，海淀区域白领购房比重较大，精品小户型受欢迎度高，小面积、低总价则单价高的现象比较明显。

北京市2008年1－7月成交比重变化分析

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从本月区域成交的总体变化上可以看出，本月成交区域打破了以往朝阳、海淀差距微弱，共同引领存量房交易市场的格局。海淀区成交比重明显提升，本月以35％的交易比重位列第一；老四城区交易比重下降，东城、西城、崇文、宣武交易量比重环比上月分别降低0.22％、0.96%、1.93％、1.71％；近郊区域成交比重一路攀升，本月以23％的交易比重排名第二。

从目前区域二手房交易量比重变化来看，本月区域成交量比重排名打破了朝阳、海淀、丰台占据交易量比重排名前三名的格局，一月至今，朝阳区交易比重逐渐降低，海淀区、丰台区交易比重稳中有升，朝、海、丰分列行政区交易量三甲的形势未发生变化，但是排名先后正在转变之中；近郊区日益成为消费者关注的热点，随着城市规划工作的逐步落实，以及郊区低密度住宅的开发和卫星城建设的蓬勃发展，以昌平、通州、大兴、顺义、房山等为代表的近郊区二手房市场表现强劲，交易量比重大幅度提升，大有赶超传统热点区以及城市核心区的趋势。

北京市2008年1－7月成交均价变动分析

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7月存量房交易均价在持续2个月的下降之后出现反弹上涨，目前交易均价为12861.84元/平米，与四月交易价格基本持平。从不同的行政区来看，房山本月交易均价首破6000元/平米，交易价格环比上涨

24.66％；海淀区交易均价在连续数月下跌后，重新收复16000元/平米价格，交易价格环比上涨17.17％；顺义区交易均价直逼8000元/平米，交易价格环比上涨4.8％；宣武、崇文的本月交易均价依旧在14000元/平米左右