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2022年我国二套房贷月供风险分析

依据同策询问讨论部《38个大中城市二套房贷月供风险报告》

(下称《报告》)，“3.30新政”的核心是降低二套房首付(营业税免

征年限降低可视为降低首次支付压力)，支持置换型改善性住房需求，

但“降首付”在降低准入门槛的同时，增加了购房者的月供压力。以

下是2022年我国二套房贷月供风险分析。

报告通过测算“3.30新政”后各个城市的二套房贷的“月供

风险”(月供风险=月供/家庭月均可支配收入)来推断“3.30新政”

对不同城市改善需求的影响。

福厦月供压力最大

2022-2022年房地产行业市场竞争力调查及投资前景猜测报告

显示，38个大中城市二套房贷月供风险(20年期等额本息)排名当中，

“月供风险”最高的10个城市依次是福州99.9%、厦门92.9%、深圳

88.9%、温州80.6%、北京79.4%、上海76%、广州71%、海口70.6%、

南京66.2%、宁波62.1%。

也就是说，假如一个一般工薪家庭没有薪资以外其他收入，要

购买二套房改善居住条件，至少一半以上的家庭收入要交给房贷了。

“最苦逼的莫过于福州、厦门这两个城市，几乎全部的家庭收入都要

被房贷侵蚀了。”《报告》指出。

相比之下，一些二三线城市风险则要低许多，如中山只有33.2%，

沈阳只有34.3%，长沙也只有34.6%。以中山为例，在中山一家事业

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单位上班的高先生告知《第一财经日报》，中山当地房价只有六千左

右，当地许多单位的上班族干一个月就可以买一平以上，所以购房压

力不大。

同策询问讨论部总监张雄伟认为，根据城市的二套房贷的“月

供风险”标准，假如一个城市“月供风险”超过50%，那这个城市二

套房贷显得有些“压力山大”，月供风险也就较高，这些城市的改善

型需求就难以快速释放。

从38个大中城市二套房贷月供风险(20年期等额本息)排名来

看，共计18个城市超过了50%的“月供风险”警戒线;从38个大中

城市二套房贷月供风险(30年期等额本息)排名来看，共计12个城市

超过了50%的“月供风险”警戒线，比20年期等额本息的方式削减

了6个城市。

一线城市房价高风险反而小

不过，这一指标能否完全反映一个城市真正的改善型需求，业

内人士也有不同看法。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经

日报》称，统计的收入数据主要是工薪阶层的收入，买二套房的人大

部分不是工薪阶层，绝大多数是企业高管、经商人士，许多收入都不

在统计数据之中。中国尤其是一二线城市的资产中，灰色和不纳税部

分比较高，单纯地按统计部门公布的数据是低估的。

另外，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业

机会对流淌人口形成了强大的吸引力，大量的流淌人员到大城市后，

融入大城市的愿望非常剧烈。

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厦门市政协常委、集美高校房地产讨论所所长李友华认为，一

个城市的房价是否合理并不完全取决于这个城市本身的工资水平，同

时还跟这个城市在区域经济中所处的地位、区域辐射影响力以及教育、

医疗等公共水平有关。

以厦门为例，厦门的城市环境位列全国前列，同时公共服务教

育资源是福建省最好的，这样的环境吸引了大量的外地人。世联地产

厦门公司一位人士说，尽管厦门的工资水平跟北上广没法比，福建的

经商富有群体非常浩大，尤其是泉州、龙岩等地的有钱人都会想在厦

门买个房子，厦门的房子有一半是外地人买走的。“这种购买力跟本

地的工资水平没有多大关系。”

合富房地产经济讨论院院长龙斌此前也对本报说，大城市的进

展空间、新供用地已经很少，但富有人群还是不断集中，所以房价也

就比较高。

同策询问讨论部总监张雄伟也认为，因市场“人多地少”供不

应求基本面不会转变，这将促使一线城市改善性需求交易活跃度提高，

促使这些需求快速释放，最近几天一线城市一二手房市场买卖的活跃

度增加证明白这一点。

而三四线城市尽管月供压力小，单纯从月供风险指标的角度来

看多数三四线城市改善需求可能快速释放。“但是，当前来讲，过半

二线城市、大多数三四线城市均供大于求，存在去库存的压力，这些

城