第三节选取可比实例和建立价格可比基础19课件讲解.ppt

第三节选取可比实例和建立价格可比基础一、选取要求：（一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围的类似地区。（二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。（三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。（四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。（五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。（六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。（七）、可比实例的成交价格应是正常价格，或可修正为正常价格。二、建立价格可比基础1、统一付款方式：一般以一次付清所需支付的金额为基准。2、统一采用单价：土地：楼面地价；停车场：车位3、统一币种和货币单位4、统一面积内涵5、统一面积单位案例一：收集有甲、乙两宗交易实例，甲的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期半年后付32万元人民币，余款32万元人民币一年后付清。乙的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。（1）统一付款方式。以成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则=76.42（万元人民币）甲总价=乙总价=15（万美元）（2）统一化为单价甲单价=764220/200=3821.1（元人民币/平方米?建筑面积）乙单价=150000/2500=60（美元/平方英尺?使用面积）（3）统一币种和货币单位。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币，则甲单价=3821.1（元人民币/平方米?建筑面积）乙单价=60*8.3=498（元人民币/平方英尺?使用面积）（4）统一面积内涵，如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类不动产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，则甲单价=3821.1（元人民币/平方米?建筑面积）乙单价=498*0.75=373.5（元人民币/平方英尺?建筑面积）（5）统一面积单位，以平方米为基准，1平方米=10.764平方英尺，所以有甲单价=3821.1（元人民币/平方米?建筑面积）乙单价=373.5*10.764=4020.4（元人民币/平方米?建筑面积）