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前期物业管理服务实用手册

前期物业管理服务有用手册

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随着公司居住物业管理项目的日益增多，为了统一管理模式，提高整体服务

质量抓好行风建设，开展创优活动，使公司“三个第一”的质量方针落到实处,

公司决定，根据国务院与上海市物业管理的有关法律法规，在总结以往居住物业

管理经验的基础上，根据东湖物业的管理模式与质量管理体系，吸取国内外物业

管理的先进经验，着手编写《上海东湖物业管理公司居住物业有用手册》试（行本）。

《上海东湖物业管理公司居住物业有用手册》试（行本）以简洁的文字、翔实

的数据、明晰的图表，从居住物业的前期介入、物业接管验收、业主入住、装修

管理，日常运行中保安、保洁、保绿、服务、工程维修的管理标准与管理制度，

各类人员的岗位职责、各工种操作规程，各类突发事件的应急处置预案，到业委

会的成立、行风建设、社区文化建设、示范小区的创建予以程序化、规范化，并

对国务院与上海市物业管理常用的有关法律法规摘录汇编，从而为项目经理提供

管理方便，同时也使公司的居住物业管理纳入程序化、规范化的轨道。

本手册在编撰过程中，得到了公司职能部门与管理处的大力支持，公司谨向

他们表示衷心的感谢。由于内容多、时间紧、物业管理的有关法律法规又不断出

台，手册一定存在不完善的地方。因此希望大家在本手册试行过程中，积极提出

修改意见，以便公司进一步修改完善。

上海东湖物业管理公司

二OO四年十二月

第一章前期物业管理服务（含前期介入）

1、前期物业管理服务合同及投标计划书

物业公司在正式介入前，项目经理或者前期介入人员对双方签定的前期物业

管理服务合同与投标计划书，务必认真阅读，认真研究，并着重熟悉：甲、乙双

方的权利义务；开发商对物业管理服务的要求与目标；地下车库、会所、沿街商

铺等的产权属；开办费的使用及其分摊；人员配置、费用测算；承包制还是酬

金制；交房日期与双方的一些特殊约定。

2、前期介入的形式

前期介入的形式:基本分为物业建设施工早期开始的前期介入；参与售楼处与

样板房管理开始的前期介入；业主入住前夕的前期介入等三种形式。

3、前期介入人员的配置与培训

根据约定，分批招聘配置好前期介入人员并对进入现场的各类人员进行上岗

前的培训（培训内容详见本章9.8节）。

4、前期介入的进驻

4.1与开发商建立业务联系

前期介入人员进驻后，应与开发商立即建立每月一次的定期例会制度，并参

与开发商的工程例会，便于双方沟通，熟悉工程进度、施工质量、整改及验收情

况并作好书面记录。同时与施工各总、分包单位、设备供应商、工程监理建立工

作联系。其目的是配合开发商的工作，以物业管理的专业眼光，去发现业主入住

后物业管理中可能出现的问题，以利于开发商在楼盘的建设过程中提早预见一些

问题并及时作出修改方案，减少楼盘交付后产生不必要的烦恼与资金投入。

4.2以书面备忘录的形式，从物业管理的角度提出合理化建议

通过工程图纸与参加工程例会熟悉楼盘情况与总体布局，熟悉小区的基本资

料。要熟悉房型结构、套数及每户建筑面积、楼层数、总户数、物业用房；绿化

面积、水系面积、景观、垃圾房；游泳池、网球场、会所、商铺；车库面积、