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物业管理师历年真题下载（完整版）

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案例一

某大型住宅小区建成交付使用。因为还未成立业主大会，物业管理企业聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定时召开会议征求意见，通报情况。

，在义务监督员会议上，义务监督员提出以下提议。

(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。

(2)由物业管理企业同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理企业提出，基于物价上涨，物业管理成本提升，要求提升物业服务费收费标准。

问题：

16.经物业管理企业测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?怎样决定?费用怎样处理?

17.义务监督员提出提议(2)是否可行?请说明理由。

18.物业管理企业要求提升物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样合理步骤和方法。

案例二

某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。建设单位在前期物业管理服务招标书中关于公共秩序维护详细要求包含：小区一个门岗和一个监控岗二十四小时值班;小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20万元固定资产，作为该项目管理服务创办之用。

问题：

19.若该小区每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理企业每班最少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面要求?(层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程)

20.统一设每个月工作天数为30天，如按劳动法规要求，职员平均每个月工作天数为20.83天，每个月加班最多不得超出36小时，问每名员工每个月最长工作时间是多少小时?小区门岗最少需要安排多少名员工?(要列出计算过程，计算结果取整数)

21.假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实施综共计算工时制。如不考虑国家法定节日加班费，统一设每个月工作天数为30天，按劳动法规要求计算职员基本小时工资月平均工作天数为21.75天，实施综共计算工时制超时加班费为职员基本小时工资1.5倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少?每名员工每个月超时加班工作时间是多少?每名员工月实际应得工资额是多少?(要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位)

22.若该项现在期物业服务协议期限为3年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供创办固定资产折旧(固定资产折旧年限为5年)计入成本，则每年固定资产折旧为多少?如前期物业管理企业协议到期后未被该小区成立业主大会续聘，前期物业管理企业怎样处理建设单位为创办无偿提供固定资产及其折旧?

案例三

某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以当地树种和灌木为主。1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不一样企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请一家物业管理企业负担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。

问题：

23.节能减排方法通常可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理伎俩方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能方法各2项以上(含2项)。

24.该项目物业服务包含房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、小区文化等内容。相对而言，哪些是管理服务重点工作?请简明说明理由。

25.在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。

(1)物业服务消防安全管理不包括裙楼各出租经营场所。

(2)各承租单位应分别和物业管理企业订立物业服务协议以方便管理服务。

(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理企业职责。

(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理企业负担。

(5)大厦屋顶设置商业用途广告牌，由物业管理企业经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。

请分别指出上述观点正确是否，并对不妥或错误观点说明理由。

一、单项选择题

1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D

二、多项选择题

11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE

三、案例分析题

案例一

16.更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上