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房地产行业2025年市场前景及投资研究报告:信用回顾.pdf

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新世纪评级房地产行业2024年信用回顾与2025年展望

房地产行业/

房地产行业2024年信用回顾与2025年展望

摘要

房地产行业是我国经济的重要组成部分。作为资本密集型行业,房地产投

资规模大且集中于住宅领域。从需求端看,2024年以来楼市交易呈惯性

缩量状态,同比降幅维持两位数但呈现趋势性收敛。消化存量系近三年行

业工作重点,目前去化周期仍处于相对高位。房价方面,新房住宅均价缓

慢微升同时呈现区域分化,高能级城市房价相对坚挺。年内行业仍呈收缩

状态,新开工继续减量、施工放缓、竣工缩量。

当前商办及仓储物业租赁行业普遍经营承压。四大一线城市2024年以来

商业物业空置率虽相对持稳但租金下滑;写字楼租赁市场形势严峻,空置

率较高且单位租金均持续下行。2024年上半年国内仓储物流行业景气度

下行,下半年呈现阶段性回暖,结合41城租金下行走势,仓储物业经营

压力仍存。物业管理行业则具有一定抗周期性,结合2024年以来20城

物业服务均价表现,在地产行业整体下行背景下该领域表现出一定的经

营韧性,但该子行业体量很小,影响有限。

行业政策方面,

2024年以来涉房政策频出,支持力度不断加大,并在“保

交楼”、金融支持住房租赁市场发展等基础上,于9月确立“止跌回稳”

的政策总基调,政策加强组合拳出力。但仍需关注到,当前政策多着眼于

涉民生和具体项目层面,政策对于房企的救助尚未超出市场化、法制化的

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新世纪评级房地产行业2024年信用回顾与2025年展望

框架,房企信用质量企稳回升或更依赖于自身市场化经营得以实现。

从样本企业经营与财务数据表现看,2024年以来房地产开发样本企业销

售额同比较大幅度下滑,高土地成本及较大规模存货减值计提使得样本

企业整体亏损,其中央国企账面盈利快速收缩,非央国企账面亏损持续扩

大。销售端资金回笼不畅等使得短期债务偿付压力上升,且非央国企已达

到较高压力值。近年来房地产租赁样本企业经营持续承压,2024年前三

季度收入与利润齐降,投资性房地产估值下修压力持续加大。2024年以

来物业管理样本企业主营收入增长趋缓,毛利率收窄,净利润下滑。

2024年前三季度,房地产行业共有77家企业公开发行境内债券213只,

+

金额合计约2,000亿元,主体信用等级集中在AAA级及AA级,AA级

占比较低。截至2024年9月末,行业内仍在公开市场有存续境内债券的

发行主体合计181家,以高信用等级主体为主,在行业低迷背景下部分

主体信用资质下滑。同期业内有4家主体发生新增债券违约或展期。

展望2025年,政策强支撑下国内房地产市场筑底企稳预期有望进一步增

强,但外部环境变化程度及相应的国内对冲政策力度大小,也会在一定程

度上影响房地产市场短期走势。将财政与金融资源更多投向吸纳就业能

力强的服务业等领域,显著改善就业与居民收入预期及各类市场主体经

营预期,进而提升居民收入与房价匹配度,是实现国内房地产市场中期企

稳和长期高质量发展的前提。老龄化和少子化带来的人口结构变化以及

人口总量的递减趋势,将对国内房地产供需关系形成长期的总量抑制,人

口流动因素则将持续分化各能级城市的房地产市场表现。预计在市场实

现中期企稳后,我国将加速构建房地产发展新模式。

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新世纪评级房地产行业2024年信用回顾与2025年展望

一、运行状况

近年来我国房地产业增加值占GDP的比重呈较快速下降。但房地产

业及相关产业经济贡献规模仍十分巨大,中短期内仍是我国经济的关键

组成部分。

房地产业是以土地和房屋为对象,集开发、建

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