土地市场调查分析房地产项目市场调研78课件讲解.pptx

土地市场调查分析;;;一、土地出让分析;土地出让方式是以上项目的分析重点。其中土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。;1、招标出让：指在规定期限内，单位或个人以投标形式，竞投某地段土地的使用权；

2、拍卖出让：是将所出让使用权土地公开叫价竞投，按照“价高者得”原则确定土地使用权；

3、挂牌出让：指出让人发布挂牌公告，在公告中拟出让宗地的交易条件；

4、协议出让：是指土地出让双方通过协商的方式有偿的出让土地使用权。;;房地产企业需指定一人为土地信息负责人，专项负责土地信息的汇总、整理和总结等。

土地信息的收集可通过下图所示的几种渠道进行。;渠道一;（2）信息的甄别程序;;S优势;W劣势;O机会;T威胁;(2)地块基础设施分析;;;xx新区项目地块分析报告;(4)地块南侧目前规划为大规模的教育用地，地块东南方向为省级重点中学以及建设中的Xx中山大学第三附属医院清远分院。

(5)地块周边区域内分布着四大主题公园:北江公园、湿地生态公园、内河(雾湖)公园以及体育公园，其中北江公园、内河(雾湖)公园(一期)已经于2019年完工，其他公园也已经开工建设，基本将于2020年内陆续完工。

(6)地块未来交通条件便利，经**大道均可以直接抵达规划中的汕湛高速并直通广州、惠州等市。

2.99-1号地块

(1)地块东侧为已经建成的**小区。

(2)地块北侧规划为居住用地，规划中的门第公园也位于地块北侧。

(3)地块西侧目前规划为居住用地和教育用地。

二、区域整体规划

略。

三、区域市场分析

略。;四、地块SWOT分析

(一)优势

1.项目位于政府规划中重点发展的新区，区域整体规划完善，远期具有良好的发展潜力。

2.地块周边具有自然景观优势，100-1地块临近天然水系和四大主题公园，99-1号地块北侧为规划中的书香公园。

3.100-1号地块东南方向临近优质的教育、医疗资源省级重点中学三中和建设中的xxx医科大学附属第一医院。

4.2010年以来区域成为市场热点，发展前景被消费者广泛看好，多个项目市场表现良好。

(二)劣势

1.xx新区基础设施建设目前仍然处于起步阶段，缺乏生活配套设施。

2.100-1号地块周边的市政道??目前并未完工，99-1号地块周边目前只有南侧的**大街是已经建成通车的市政道路，而其他几条道路都处于未完工或部分完工的状态，这将影响项目快速入市。;(三)机会

地块容积率比较低，拥有自然景观优势，适宜发展产品力较强的中低密度高端产品。

(四)威胁

1.坊间舆论认为2016年市领导进行调整后，城市新区的发展重点有可能由xx重新转移到xx,近期区域发展前景有一定的不确定性。

2.承接2019年市场热度，区域内2020年将有大批项目入市，未来将面临一定的市场竞争压力。

五、产品建议

1.地块容积率相对较低，建议将容积率进行拆分，设计包括叠拼别墅、多层花园洋房、高层住宅等多种产品的混合型社区。

2.先行推出低密度产品，树立社区高档品质，贏得溢价空间，随后推出高层产品，实现利润最大化。;六、结论

1.现阶段，项目周边市政设施和生活设施尚不完善。100-1地块周边市政道路尚未建成，近期入市条件不成熟。

2.两地块容积率指数相对较低，均具备自然景观优势。随着区内市政道路及其他配套设施的不断完善，未来具有发展潜力。

3.由于该项目的开工、入驻时间与XX新区市政道路及配套设施建设周期密切相关，现阶段获得并持有该项目可能会使公司面临资金压力的风险。但从长远来看，XX新区具有良好的发展前景。随着区域市政配套设施和生活设施的完善，该项目未来将具有投资前景和利润空间。;谢谢观赏