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证券研究报告|公司深度|房地产开发
华润置地(01109)报告日期：2025年01月13日
新模式的先行者3：地产航母，下半场先锋
——华润置地深度报告
投资要点投资评级:买入(首次)
❑一句话逻辑：公司是在市场地位、发展规模、开发业务及资管业务能力等方面
均具优势的“航母型”房企，是行业新模式下大资产战略“转型”的先行者。
❑主要预期差：综合实力强劲，有经营能力、有发展潜力、有背书资源
1）公司开发业务在品牌影响力、产品力、拿地能力方面具备优势，①销售排名
持续提升，截至2024年11月，公司的销售排名已升至行业TOP3，且在2024
年上半年在20个主要城市市占率排名TOP5，品牌影响力不断扩大；②公司的
产品体系成熟，产品力广受市场认可，2024年全国范围内多个城市均能够看到
公司高得房率的项目；③公司多元化拿地能力强，2024年多个项目通过合作、
收并购、城市更新等多元化方式获取，有助于公司规避核心城市激烈的土拍竞收盘价HK$21.55
争，以较低的成本获取优质土储并获取超额收益，保持城市深耕的竞争力。
总市值(百万港元)153,671.75
总股本(百万股)7,130.94
2）公司在商业资产运营方面具备把“重”资产做“轻”的能力，且“第二曲线”业绩
增长优势显现。①“第二曲线”增长效果初显，对比其他头部央国企，公司经常性股票走势图
业务毛利贡献占比持续增加，2024H1公司经常性业务利润贡献占比超5成，能华润置地恒生指数
够对冲开发业务毛利率下行的影响，使得公司毛利率与其他头部房企相比具备优42%
势；②公司具备把“重”资产做“轻”的能力，率先在房企中完成搭建完成持有资产30%
18%
“投融建管退”资本闭环，通过发布REITs能够将优质资产的资金回收周期缩短，6%
更主动的与股东分享投资回报。-6%
-19%
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3）公司“大资管”战略转型打造“地产航母”，多业态相互赋能。①公司“大资管”222222222222
战略下涉及多种业态，包括商场、办公楼、酒店等多种业态，具备打造综合体项
目的能力，通过多业态的协同，也能对住宅业态销售产生积极影响；②公司控股相关报告
上市公司华润万象生活发展势头强劲，2020-2023年营收及核心净利润CAGR
分别达到30%和53%，看好为公司持续贡献丰厚的股东回报
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