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佛山陈村吴家围地块可行性研究报告

佛山世联房地产咨询有限公司

2010-4-28

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目录

目录 2

第一部分项目背景与概况 3

1.1项目位置 3

1.2项目主要经济技术指标 5

第二部分项目分析 8

2.1项目本体分析 8

2.2项目发展之SWOT分析 8

第三部分周边项目参考分析 10

3.1项目价格参考分析 10

第四部分整体结论 13

4.1项目及市场条件 13

4.2产品分析结论 13

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第一部分项目背景与概况

1.1项目位置

区位突出，经济繁荣，汇聚广佛资源

陈村镇东北距广州17公里，西距佛山市中心15公里，南距佛山市顺德中心城区20公里，几乎是广佛都市圈的几何中心。

陈村镇位于佛山市中心组团东南部，西面为佛山市中心组团新城区，东临广州番禺区钟村镇，北靠佛山市南海区平洲镇，南接佛山市北滘镇，形状略呈东西长南北短的等腰三角形。从形态上看，陈村、北滘共同构成了佛山市东南方向与广州市的接驳口。陈村处于由广珠城际铁路、广佛地铁环线、地铁2号线、地铁3号线、广珠西线高速公路、广明高速公路、佛山一环、佛陈路、白陈路、广州新客运站的交织包围中，从轨道交通到高速公路再到城市主干道构成了陈村镇立体道路交通网络体系。

图1-1：陈村区位图

陈

陈村

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研究地块被广佛地铁环线、地铁2号线、地铁3号线、广珠西线高速公路、白陈路、永昌路、规划60米路环绕，地块发展交通承载力强。

广州新客站利好陈村房地产市场

广州新客站的落成，催动广佛城市功能布局整合优化，目前可以见到的是，已带来城市功能进一步南移。由广佛两地规划部门联合编制的“新客站周边地区同城整合规划”文件中指出，新客站5公里半径范围内主要分3个圈层：第一圈层的空间范围是以车站为中心约600米半径范围，主要的功能分区是交通配套和服务业，主要包括酒店、餐饮、商贸、咨询、旅游和信息业等；第二圈层是车站1500米半径范围，功能逐步多元化，出现居住、管理、行政办公、文化和部分专业市场；第三圈层则是以车站5公里半径范围作为一般开发区、拓展区。功能分布将由与站场关联度为主转向于城市整体布局控制；规划重点是保持功能的完整性，实现与周边地区功能布局的有效衔接，实现区域地位提高、能力扩张和辐射。距离新客站直线距离只有5公里的陈村城区，未来将是新客站最直接的得益者。而广州新客站建成后日均约有20万的客流量，这也使新客站5至7公里半径范围内，未来将形成一个新的城市核心圈。新客站周边的总体规划已确定为“一心、一带、四轴和五区”。其中的五区即是：大石南浦岛综合居住片区、钟村镇主城区、陈村镇主城区、林岳商贸休闲综合区和三山国际物流港区。陈村镇主城区将成为一个新的综合性城市新区的重要组成部分。

围绕广州新客站，未来将会有系列的商业服务业，比如大型交通、通信、餐饮、宾馆服务业和写字楼等的商业建设项目展开，在新客站附近的房地产包括住宅项目和商业地产项目，未来的价值肯定会得到较大提升，这一点，可以参考广州东站的落成，给所在地的天河核心区周边物业的升值而预期。近半年来，随着广州新客站即将落成，陈村的楼价已经明显攀升。以花地湾为例，2008年开盘时的售价仅为4300元/平方米，但2009年年底的售价已经达到6500元/平方米，一年时间价格上升了大约30%。据悉，今年5月，陈村的楼价如花地湾第二期的销售起价将有机会突破7000元/平方米。

广州新火车站对陈村意味着什么？

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▲客运站改变城市格局，促进卫星城的形成；

▲客运站带来大量人流、客流，促进商贸物流业的发展；

▲客运站是新都市的发展契机，带来房地产发展的巨大机遇；

▲客运站片区居住、商业、公共配套等全面发展，提升居住的档次。

由于广佛一体化是经济发展不可扭转的趋势，新火车站必然成为城市联结的重要核心，广州石壁和佛山陈村的融合与都市化是必然的趋势，陈村的未来必定是以广州新客站为纽带的商贸新都市。

图1-2：项目区位图

广州南站

地铁2号线

1.2项目主要经济技术指标

项目地块大致呈正方形形状，主要经济技术指标如下：

用地面积：143151平方米；1-1区：52662平方米

1-2区：29555平方米1-3区：60934平方米

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总建筑面积：481205平方米；

容积率：1-1区：4.0；1-2区：4.0；1-3区：2.5

建筑密度：1-1区：≤40%；1-2区：≤40%；1-3区：≤20.5%

使用年限：住宅70年，商业40年；

图1