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吉安汇金实业有限公司

“汇金商业城项目”可行性研究报告分析

日期：2016年8月

目录

一、工程概况

二、项目实施进度计划

三、项目投资估算及资金筹措

四、经济影响分析

一、工程概况

1）工程名称：

2）建设地点：武汉市东西湖区环湖路

3）建设单位：

三、项目投资估算及资金筹措

（1）商业用房投资估算

1）土地征用（出让）及拆迁补偿费。

总地价（净地价）：709.95万

2）前期工程费：79.09万

包括：新建房屋白蚁防治费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用等。

3）建筑安装工程费

商业用房（公共部分装修）：666.14万

地下室：30.05万（人防地下室分摊）

合计：696.19万

4）公共基础设施费。

开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

暂估算75.11万元

5）管理费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）]×2﹪=31.21万元

6）财务费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）]×30﹪×2×8.28％=77.52万元

7）不可预见费

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）]×5﹪=83.45万元

商业项目总投资：1752.52万元

（2）住宅用房投资估算

1）土地征用（出让）及拆迁补偿费。

总地价（净地价）：4264.11万元

2）前期工程费：1251.30万元。

包括：新建房屋白蚁防治费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用等。

3）建筑安装工程费

住宅用房：6440.78万元。

4）附属公共配套设施费。

指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设的费用等。

暂按400万元估算。

5）公共基础设施费。

开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

暂估算1188.38万元

6）管理费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）]×2﹪=270.89万元

7）销售费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）]×2﹪=270.89万元

8）财务费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）]×30﹪×2×8.28％=672.89万元

9）不可预见费

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）]×5﹪=737.96万元

住宅用房投资：15497.21万元

一期开发项目总投资：17249.73万元

1.4.2资金筹措

项目所需资金：17249.73万元，来源公司自筹解决0.52亿，银行贷款0.60个亿，住宅房屋预售收入0.61亿。

四、经济影响分析

（1）项目经济效益分析

1）项目收入估算

住宅：25200.54万元

2）销售税金：1398.63万元

营业税及附加为销售额的5.55％

土地增值税暂按4%估计：1008.02万元

3）开发成本与开发费用估算：15226.32万元

4)企业管理费用估算:270.89万元

4）盈利能力及经济影响分析

预测营业利润为7296.68万元；按25%所得税税率计算。应交所得税1824.17万元，该项目税后利润为5472.51万元。

投资利润率（所得税后）：35.31%

（2）商业用房经济效益分析

1）营业收入估算

=1\*GB3错误!未找到引用源。商业租赁年平均收入：90.14万元

=2\*GB3错误!未找到引用源。年物业管理费：物业管理费包括空调费和公共区域水电费、卫生绿化费、保安费等，室内电费按电表另行收取。根据项目规模和有关管理规定，物业管理费暂估为9.01万元

项目年收入合计：99.15万元

2）运营成本

①管理费：根据商业用房规模及同类项目管理情况，年管理费暂按5.63万元估计。

=2\*GB3错误!未找到引用源。能源消耗费：根据同类商业用房的耗能情况，年耗能约为2.00万元（不含出租区域的内部用电）。

=3\*GB3错误!未找到引用源。维修保养费：维修保养费暂按总投资的0.5%计算，年维修保养费：8.76万元。

=4\*GB3错误!未找到引用源。保险费：保险费暂按总投资的0.3%计算，每年5.26万元。

=5\*GB3错误!未找到引用源。税金及附加：主要包括营业税金与附加、房产税等。

商业租赁年平均税金及附加：5.00万元

年物业管理费税金：0.50万元

税金及附加小计：5.50万元

运营成本合计：27.15万元

3）营业利润

营业利润=营业收入-运营成本=72.00万元

4）盈利能