容积率与产品的对应关系.pptVIP

容积率与产品的对应关系先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：?市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？?开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？?增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响A当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：?市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？?面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？?为什么没有做出想要的产品？B先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响?竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？?别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？?高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2：先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：?为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？?销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：不断的要求提高容积率；不断的偷面积；不断的公关；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。实际上应该怎么理解容积率？基本概念实际上应该怎么理解容积率？基本概念影响建筑密度的因素1影响建筑密度的因素2影响建筑密度的因素3影响平均层数的因素1建筑限②高经济性③公摊面积2由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离；建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。其他因素——建筑退线决定容积率的其他因素

其他因素——楼盘布局决定容积率的其他因素

其他因素——楼盘布局点群式布局（组团式布局）特点：点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。决定容积率的其他因素

其他因素——楼盘布局行列式布局特点：行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。决定容积率的其他因素

其他因素——楼盘布局围合式布局特点：所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。不同容积率区间的住宅类型容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性为实现销售金额最高，应尽量提高单价高的产品建筑面积高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景:

产品需求量大

房价增长空间较大

位于城市中心的成熟地段\交通便利

市场对高层产品接受度高化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。12▼标准层消化容积率▼超高层消化容积率＞2.0的楼盘属于价值主体模式；≤2.0的楼盘归类形象主导模式；S比2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。S比2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆，化解较高容积率情况下使用。按S比值大小可以将楼盘分为两种模式：▼超高层消化容积率第二部分：容积率确定下的策略