房地产-房地产行业最新观点及1-9月数据深度解读：9月市场整体呈弱改善，关注供需两端政策进一步宽松的可能性(202310).pdfVIP

9月市场整体呈弱改善，关注供需两端政策进一步宽松的可能性

房地产行业最新观点及1-9月数据深度解读

❑9月单月销售面积基期调整同比增速-10.1%（较上月增加2.0pct），季调环

比为4.0%，市场热度缓慢恢复；往后看，据房管局高频数据10月1-12日销

售面积同比负增速较9月单月收窄21pct至-9%及案场带看等领先指标，判

断10月统计局数据或随政策宽松所释放需求的逐步落地进一步回升；

居民购买能力方面，居民存款余额处于高位，居民潜在购买力较为充足；购

买意愿方面，根据近期案场带看等指标，判断居民整体配置意愿边际回升；

❑9月单月竣工面积基期调整同比增速为+25.0%（较上月增加14.4pct），季

调环比为-2.3%，单月竣工同比或因保交楼贡献超预期出现回升，往后看，短

期竣工增速或将高位震荡回落，强调竣工回补后明年或开启回落周期，明年

可关注竣工回落预期落地后的产业链机会；

9月单月新开工面积基期调整同比增速为-14.6%（较上月增加8.9pct），季

调环比为+5.6%，单月新开工同比滞后反应上半年土地市场的阶段性回暖，出

现小幅回升，往后看，判断新开工短期受限于高能级城市土地供给及房企现

金流约束，反弹弹性有限，但明年二季度后有效库存去化周期或已不到2.5

年，大概率倒逼新开工见底及被动上行；

9月单月投资金额基期调整同比增速为-11.3%（较上月减少0.3pct），季调

环比为-0.1%，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，但建议积极

关注后续城中村改造及保障房等对投资新的拉动；

❑9月单月到位资金基期调整同比增速为-18.0%（较上月增加7.5pct），季调

环比为+5.1%，结构上融资类到位资金持续回升（其中国内贷款增速转正），

销售类到位资金与销售金额同比走势一致，触底回升；

9月末房地产行业资金链指数趋势回落（111%），仍处于历史较低水平，往

后看，在融资端持续支持及销售端逐步恢复背景下，行业资金面有望改善；

9月70城中一线城市房价基本持平，二线和三线城市房价下跌，下跌城市进

一步数量增加。9月70城整体新房房价环比-0.30%；结构上，新房房价环比

上涨城市数为15个（较上月减少2个），持平1个（较上月持平），下跌

54个（较上月增加2个）；一线城市新房房价环比基本持平，二线环比-0.3%，

三线环比-0.3%；

❑投资建议：（1）房价回落叠加政策改善，或激活Q4购买意愿、资格和合理

杠杆；“有效库存”去化周期已健康，24年中或不到2.5年，意味着24下

半年开工和房价或在中期均衡出现下反弹，从而进一步改变购买能力和意愿；

（2）市场近期在提前“定价”基本面连续性担忧，或形成较好的房地产产业

链进场价格区间；（3）关注进一步可能的政策宽松，不限于需求端（博弈

情绪升温或仍是催化）；

房地产板块：维持“弱β交易强α”的策略。仍建议关注“持续内生性现金流

创造能力”的真正高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发

展】【龙湖集团】【万科A】等，以及从区域开始扩大发力的弹性标的【滨

江集团】【越秀地产】等；

产业链角度：若明年竣工回落预期提前落地，或可加大关注。中长期“房企恶

性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变；

生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型

的长赛道机会，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；

交易关注【贝壳】等；关注REITs标的对不动产资管的促进；

❑风险提示：政策改善不及预期，销售下滑超预期，库存去化不及预期，市场

流动性改善不及预期，行业资金面改善不及预期等。

敬请阅读末页的重要说明

框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量

在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水

平指标关注行业风险阈值。

事件：

（1）统计局公布23年1-9月全国房地产相关数据，1-9月累计房地产销售面积

8.48亿平，累计同比（基期调整）-7.5%，房地产销售金额8.91万亿元，累计

同比（基期调整）-4.6%；新开工面积7.21亿平，累计同比（基期调整）-23.4%；

竣工面积4.87亿平，累计同比（基期调整）+19.8%；开发投资额8.73