2025年房地产估价师《案例与分析》例题讲解汇总 .pdfVIP

百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产

管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家

估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程

中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

答案：

1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，

一般由拆迁人委托。

2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。——《管子》

某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6

月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，

2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、

开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时

点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时

的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.

请问：

1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

答案：

1)错误有：

①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

2)还应将重置价格减去折旧：

①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

操千曲尔后晓声，观千剑尔后识器。——刘勰

②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意

经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。文章来源：考试.大。李某有意购入该住宅，但

双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一

名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

标准答案：

1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签

按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷

款本息。

3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该

套住宅的转让价。

问答题

【背景】某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根

据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，

钢管质量存在下列问题：

百学须先立志。——朱熹