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物流项目可行性报告（二）

第四部分、项目定位

一、项目功能定位：

xx市绿色国际品牌商贸中心项目是集蔬菜精加工、绿色食品、农副农资、仓储、内销及出口；国内外优质种子、绿色有机肥、农用机械展示及交易；绿色食品、通用食品及为之配套的加工设备、运输设备等多元化市场交易及市场中介配套服务，并将作为xx国际蔬菜博览会分会场产生巨大会展经济商贸效益。

二、项目形象定位：

视觉形象（Logo及VI）+广告推广主题

广告推广主题（暂定）：“中国绿色经济商贸之都，齐鲁首席创富旺地！”

释义：该推广主题对项目卖点重点烘托，同时体现了项目对客户的诉求，易于传播，可引发消费者共鸣。

三、项目价格定位：

价格是衡量项目价值的唯一量化指标，商业行为的目标是在付含市场实际情况的基础上实现利益最大化。

xx省大型市场价格参考数据：

济北国际物流中心

市场铺位（均为2层）均价：￥4800.00/㎡

香江光彩大市场

一期均价￥1600.00/㎡（2002年10月开盘）已清盘

二期目前销售价已升至￥2800.00/㎡，销售已超过60%

明珠新世纪商业广场

起价￥4999.00/㎡

xx蔬菜批发市场

目前铺面价格起价￥2300.00/㎡，最佳位置16000.00㎡

通过以上数据分析，同城同等位置商铺价格一般较住宅高出20%-40%，再结合xx本地情况可将各区价格暂定为：

A区（商铺）均价：￥2380.00/㎡

A区（写字间）均价：￥2000.00/㎡

B区（商铺）均价：￥2000.00/㎡

C区（商铺）均价：￥2000.00/㎡

备注：市场需求与价格是动态的，价格定位要结合市场环境的动态变化灵活掌握定价范围，做到“月月有新价，季季不同值”，并永远坚持“一房一价，一铺一价”的价值分析。

四、销售手段定位：

1、带租约销售——允许客户将商铺购买后在项目运营时返租给开发商。

这一销售手段目前在大型商业地产项目中得到广泛认可，对投资性购买群体产生较大的诱惑力。开发商可将其出租给部分不会购买商铺的运营商来增加项目的客户入住率，实现双赢。

2、招商性销售——购买项目商铺后注册公司，可享受地方政府招商引资优惠政策。

3、利益帮助性销售——所有进入市场的客户均可免费使用项目建立的国际网络交易平台等多项超值服务，利用项目自主开发软件及大型交易平台，使客户降低业务成本并提高效益。

4、以著名品牌提前入驻拉动式销售——前期以优惠价格先吸引一批知名企业入驻（此类企业本身也起到很强的广告效应），以此为宣传点突出项目的认可度，吸引观望中的中小品牌和潜在消费者购买。

5、银行按揭——为客户提供尽可能低的首付和尽可能多的还款年限，以减少客户资金压力。

6、xx国际蔬菜博览会分会场——以会展经济带动项目营销

Ⅴ销售执行计划

A、销售阶段

销售执行进度表：

销售执行进度表：

持续期公开期引导期准备期

持续期

公开期

引导期

准备期

一个月二个月半年一年

一个月二个月半年一年

Ⅰ、准备期(1个月)

1、人员架构、销售部成立

（公司决定、组建时间约为1—3周）

专案组构成：总监、副总监、销售助理、销售主管、业务员、客服专员、广告合作伙伴（专业广告策划机构）

销售总监

销售总监

副总监

主管

主管

业务员

业务员

业务员

业务员

业务员

业务员

客户服务中心

客服专员

客服专员

销售助理理

广告合作伙伴（专业广告

策划机构）

2、人员招聘、系统培训

（总监联系并负责、为期1—2个月）

对于项目的销售主管、业务员、客服专员由公司统一面试招聘，择优录取。

在培训上：

⑴由项目分管副总进行公司的介绍及公司文化方面的培训（1—2课时）；

⑵由公司总部调派专业人员以及对外聘请有关专业人员进行基础培训，其中包括仪容仪表、人际交流、消费心理等（1周左右）。

⑶根据各部门的分工，分类进行培训，加强新员工的专业度，提高自身的专业素质

（1—2个月带教培训）。

3、市场调查

（组长负责、为期1—2周）

“知己知彼，才能百战不殆”。只有掌握了周边市场及竞争项目的具体情况，才能出色完成项目的销售工作。整个市调工作，除了需要在前期进行周密市场调查之外，整个市场调查工作贯穿于整个销售过程中，案场会在各个阶段不间断的对周边市场进行调查，以便取得第一手市场信息。

4、产品需求测试问卷（附表2）

（组长负责、为期1—2周）

组织人