2025年地籍测量中的房地产权属调查 .pdfVIP

海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐

地籍测量中的房地产权属调查

王川

摘要：地籍测量中的房地产权属调查工作，是一项复杂而又重要的工程。这项工作不仅

需要专业技术人员和技术工人长期从事，而且还需有一个完备的组织机构来完成这一任务。

因此，必须加强这方面的研究，特别是在建立完善的土地管理法规体系时，就显得尤为重要

了。本文简述地籍房地产权属调查的有关问题，并结合笔者多年实践，谈谈个人看法，供相

关工作人员参考。

关键词：地籍测量；房地产权属；调查

地籍主要是一个提供土地权属信息的重要工具，其工作内容十分繁杂。从总体上看，现

代地籍发挥着非常大的作用，在国土资源管理中占有越来越重要的地位，它为各级政府实施

土地管理和保护以及城市规划等活动带来了很大便利。随着社会经济的发展，我国城市建设

水平不断提高，而人们对房屋、住宅用地需求量也随之增加，因此就必须建立起一套较为完

善的测量技术来进行房地产市场调查与分析。我国的房产和相关地产是分开核算的，有部分

房产既拥有房产又持有土地使用权，而有部分房屋则没有房产或土地使用权。土地房屋的拆

迁补偿问题在实际操作中往往存在一些争议。基于此，地籍测量技术作为一项重要的基础工

作，对于保障城市建设及城市规划等方面具有非常重要的意义。本文对不同国家土地使用权

性质进行了比较分析，谈谈对房产权属调查中对住房土地使用权现状的看法以及剖析土地产

权调查的重要性，以促进房地产市场健康有序发展。

1.房地产权属调查概述

房屋是一种不动产，在房地产市场中发挥着重要的作用。房屋不仅是人类居住生活的场

所，同时也是社会经济发展和人们生产生活资料需求变化的主要来源之一，其价值与其他财

产一样具有流动性。城市房产权属调查主要包括：房产产权现状调查、房屋结构状况调查、

土地使用情况调查等内容。在城市房地产权属调查当中应当注意以下几个方面问题：

1.1房屋所有权问题

按照产权性质我国的房产包括了国有土地使用权、房屋所有权和建筑物。其中，土地使

用权是指国家对其所拥有的耕地和其他建设用地依法进行有偿使用后产生的权利。房屋

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所有权是由政府通过划拨方式取得或出租而形成的权利，属于国家所有，但不是所有人的共

士不可以不弘毅，任重而道远。仁以为己任，不亦重乎?死而后已，不亦远乎?——《论语》

有权。随着我国出现股份制企业，股份制企业的房产一般都作为一种股份来持有，所以这些

股权也就成为公司股东之间相互持股的共有财产，并不具有财产权特征。股份制企业的房产

如果按照股份制结构划分为不同的类型的话，则可以分为：国有控股型；私营企业股份制；

中外合资与中外合作型等多种形式；总而言之，股份制企业的房产区别于传统房地产市场上

的“私有”概念。它有如下几个方面的特点：第一，产权明晰。在现代市场经济条件下，只

有当资产所有者能够完全享有该资产的权益时才能将该资产转让给他人或者转移到其他投资

者手中，从而使国有资产真正实现保值增值。因此，股份制企业房产的交易主体必须具备合

法身份，即产权清晰、权属明确、权责分明。第二，收益合理。股份制企业房产交易的对象

是全体职工个人及集体共同出资购买的住房，而且这种投资行为应以货币形式表现出来，不

能仅仅用实物形态来衡量。第三，经营灵活。股份制企业的生产活动既可采取独资、合资、

合营、联营等多种组织形式，又能采用各种经营方式，如承包经营责任制、租赁、代理等等。

1.2产权类别

我国产权分为公产、代管产、托管产、国有单位自管产、集体资产等，这些财产是国家

和社会的宝贵财富，任何个人或组