金隅智造工场REIT申购价值分析.pdfVIP

目录

1.基础发行要素4

2.区域内产业聚集效应显著，原始权益人提供强劲支

撑5

2.1建筑结构契合客户特定需求，电子信息产业聚集效应突出5

2.2原始权益人：北京市产业园运营积累深厚，各类业态商户资源丰富6

3.业绩小幅提升，利润率保持稳定8

3.1营收、净利润整体小幅增长8

3.2利润率相对稳定，ROA、ROE有所提升9

4.出租率呈下降趋势，近3年租约将集中到期10

4.1出租率整体下行，仍处于域内良好水平10

4.224年租金水平回落，相较周边竞品具备一定优势11

4.3租户集中度较高，重要现金流提供方租约于26年底到期12

4.4租赁合同期多为3年以内，逾7成租约将于3年内到期13

5.项目估值对比14

5.124/25年预测年化分派率7.02%/7.12%，高于可比REITs均值14

5.2项目折现率6.50%，资产评估增值80.46%14

5.3P/NAV较高，P/FFO低于可比REITs15

5.4预测24/25年资本化率7.30%/7.60%16

6.风险提示17

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共20页简单金融成就梦想

图表目录

图1：截至2024年9月30日，基础设施项目业态分布（单位：%）6

图2：原始权益人股权结构6

图3：金隅集团报告期营收、净利润（单位：亿元）8

图4：金隅集团报告期毛利率、净利率水平（单位：%）8

图5：项目21-24年9月营收（单位：万元）9

图6：项目21-24年9月净利润（单位：万元）9

图7：项目21-24年9月毛利率与可比REITs对比（单位：％）9

图8：项目21-24年9月净利率与可比REITs对比（单位：％）9

图9：项目报告期ROA与可比REITs对比（单位：％）9

图10：项目报告期ROE与可比REITs对比（单位：％）9

图11：项目21-24年9月出租率与可比REITs对比（单位：％）10

图12：项目21-24年9月出租率与建信中关村REIT、联东科创REIT项目资产的

对比（单位：％）10

图13：基础设