2025年土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题(陈现杰) .pdfVIP

以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。——《旧唐书·魏征列传》

土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题

陈现杰

····:2025-11-22

土地使用权与地上建筑物分别抵押的现象，在审判实践中已经不是一种偶然和个别的

现象。房屋所有人和土地使用权人为充分发挥其不动产抵押的担保效益和融资功能，往往

与抵押权人协商合意将房、地分别抵押。双方意思表示一致，其法律行为没有瑕疵，并分

别到相应的登记机关办理了抵押登记。在此情况下，对房、地分押是否还有公权干预的必

要，“房随地押”、“地随房押”的有关法律规定是否是不可逾越的法律障碍？对此问题，在

实务上实有究明的必要。

2025··················2025·····2025··

月２２日还款。为担保贷款，甲公司将其评估值７０００万元（不包括地价款）的一栋大

楼抵押给该银行，并于２０００年３月２１日到房屋管理局办理了抵押登记手续。２００

０年８月２６日，甲公司又以该大楼占用范围内的土地使用权向建设银行申请抵押贷款。

经评估，该土地价值为３５００万元。建设银行了解到该块土地是出让地，土地上的房屋

已经抵押并办理登记，遂决定向甲公司贷款２５００万元，约定２００１年９月１６日前

还清贷款。２０００年９月１５日双方到土地局办理了抵押登记。２００１年１１月５日，

因甲公司届期未能偿还贷款，建设银行向人民法院起诉要求实现其抵押权，拍卖抵押的土

地清偿其贷款。审理中对本案房、地分押形成了几种不同观点。

一种观点认为，担保法第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该

房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，

1

海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐

应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”据此，房、地分押属于违反法律强制性规定

的行为，应当确认两个抵押合同均无效，抵押权的设立也无效。

第二种观点认为，担保法第三十六条两个“同时抵押”的规定，系法定抵押权的规定：

以房屋登记设定抵押权的，当然发生其占用范围内的土地使用权同时设定抵押权的效力；

以出让土地使用权登记设定抵押权的，当然发生其附着的房屋同时设定抵押权的效力；两

种情况下均无须对后者进行登记。据此，两个抵押合同和抵押权的设定都有效，但属于“一

物二押”性质的重复抵押，应以登记时间先后确定抵押权的顺位。

上述两种观点，有一个共同的理论前提，就是认为我国法律禁止房、地分押。因此，

或是认为分押无效，或是曲为解释，认为“同时抵押”的规定系法定抵押权的规定。两者

共同的缺陷是，均无视当事人的真实意思表示，无视经济生活的现实，对法律的倡导性规

范作了刚性的理解和解释。

笔者认为：上述两个抵押均有效，但不是重复抵押，而是房、地分押。房、地分押是

当事人的真实意思表示，与我国法律规定的房地一体化原则并不矛盾。理由如下：

一、根据我国现行法律规定，土地所有权与附着于土地的建筑物所有权可以相互分离，

但土地使用权与建筑物所有权在主体归属上应当保持一致。这一原则，被称之为土地使用

权与建筑物所有权一体化原则。其原因在于，房屋与其占用范围内的土地在物理上不能分

离，为了维持既存建筑物的完整与经济价值，“土地使用权转让时，其地上建筑物及其他附

着物所有权随之转让”（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条）；反之亦

然。需要注意的是，此种一体化应是归属主体一致意义上的一体化，而不是权利客体附合

意义上的一体化。古代罗马法实行地上物属于土地的附合