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房地产案例与分析-《房地产估价案例与分析》名师预测卷4

问答题（共4题，共4分）

(1.)甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地（江南博哥）块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。

正确答案：

参考解析：1．甲地块单独使用时的土地使用权价值为：

1250m2×4500元/m2=5625000元

乙地块单独使用时的土地使用权价值为：

3680m2×4100元/m2

两地块合并后的价值为：

(1250m2+3680m2)×4800元/m2

甲、乙两地块合并后增值为-(5625000元)=2951000元；

2．两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。

[试题分析](1)此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。

(2)相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。

(3)一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。

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(2.)某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3月1日的价格。

采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。

①计算开发完成后的价值

2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元

②计算建筑费

[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元

③计算管理费

885.855×5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元

④计算销售税费

2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元

⑤计算利润

(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499

⑥计算项目价格

P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元

正确答案：

参考解析：①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元

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(3.)××置业公司部分房地产估价结果报告

一、委托方

××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。

二、估价方

××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。

三、估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值