估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》深度自测卷2.docxVIP

估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》深度自测卷2

单选题（共35题，共35分）

(1.)某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来（江南博哥）正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为()万元。

A.1372.7

B.1309.9

C.953.9

D.900.6

正确答案：D

参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×[1-1/（1+8%）30]=900.6（万元）。

(2.)王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元／m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则王某的土地成本为()万元。

A.2000

B.5820

C.6000

D.6180

正确答案：D

参考解析：本题考查的是房地产价格构成。土地成本为：2000×3×10000×（1＋3％）＝6180（万元）。

(3.)从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是()。

A.烟囱

B.水塔

C.桥梁

D.住宅

正确答案：D

参考解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。

(4.)关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是()。

A.确定价值时点在先，得出评估价值在后

B.得出评估价值在先，确定价值时点在后

C.确定价值时点与得出评估价值应同时进行

D.确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

正确答案：A

参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。确定价值时点应在先，得出评估价值应在后。

(5.)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为()元/m2。

A.4870

B.5020

C.5340

D.5520

正确答案：B

参考解析：本题考查的是成本法总结。（3000/1.2）＋2800×90%＝5020（元/m2）。

(6.)估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()。

A.2.00%

B.2.13%

C.2.22%

D.2.50%

正确答案：C

参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，则自办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿命为40年，补办手续之前已经用了5年，则建筑物使用年限共计45年，年折旧率＝（1－残值率）/建筑物经济寿命＝1/45×100%＝2.22%。

(7.)当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是()。

A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为

B.要求抵押人恢复抵押房地产价值

C.提供与减少的价值相应的担保

D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务

正确答案：A

参考解析：本题考查的是房地产抵押的需要。选项A错误，和抵押权人的行为无关，是抵押人的行为导致的价值降低。P17。

(8.)在估价机构多、竞争激烈的情况下，()通常是估价业务的主要来源。

A.主动争取

B.主动接受

C.被动争取

D.被动接受

正确答案：A

参考解析：本题考查的是受理估价委托。主动争取，在估价机构多、竞争激烈的情况下，“主动争取”是估价业务的主要来源。

(9.)为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是()。

A.合法原则

B.最高最佳利用原则

C.一致性原则

D.一贯性原则

正确答案：D