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编制思路及文件架构*设备维护作业指导书(9份)设施管理规范或作业指导书)(4份)工具管理规范(2份)设施设备维修养护管理职责说明书供配电给排水高低压配电设备维护作业指导书发电机设备维护作业指导书给排水系统维护作业指导书二次供水水箱清洗作业指导书中央空调设备维护作业指导书电梯设备维护作业指导书安防系统维护作业指导书消防系统维护作业指导书泳池设备维护作业指导书设备房管理规范有限空间安全作业管理规范房屋本体维护作业指导书共用设施维护作业指导书维修工具管理及操作规范计量器具检定规范设备/设施保养维修记录表(XX附表)设备设施管理台账2.1设备类文件架构前期介入和承接查验(3份)编制思路及文件架构*2.2文件内容组成:2.2.1作业指导书内容包括:2.2.2质量记录内容包括:万科物业维护标准定期巡检及维护频次日常操作方法、(安全、劳动保护)注意事项异常问题(故障)原因分析及处理方法管理台账:包含设备、工具检定台账。设备设施保养维修工作记录:分主表、附表,主表工作要点提示及记录,附表记录关键过程。编制思路及文件架构*2.3接口文件类型说明:2.3.1共性文件接口:基于共性设备设施、但型号不同而要求的文件接口。例如:《弱电系统常见故障排除作业指导书》2.3.2个性文件接口:基于一线公司或项目管理个性设备而要求的文件接口。例如:太阳能供热系统作业指导书及相关记录、雨水收集系统作业指导书及相关记录、中水处理系统作业指导书及相关记录、升降机管理制度、供暖设备作业指导书及相关记录。。。2.3.3项目设备设施类管理预案:“预案编制指引”与“预案”的区别。重点内容解析*1.设施设备维修养护管理职责说明书3.1共用设施设备维修养护原则:以养为先、预防为主。3.2设施设备管理规范、作业指导书中明确的管理规范、标准、定期巡检、维护要求为万科物业管理最低标准。如当地行业要求或某项目物业服务合同有关约定高于体系文件要求,可高于体系标准执行。3.3每年12月25日前,部门维修组负责人应在满足共用设施设备定期维护工作要求基础上,结合项目下年度需要增加的共用设施设备大中修工作,编制《机电设备年度检修计划》报公司专业管理部门审批。3.4各物业服务中心应分类建立《设备/设施管理台账》和设备管理档案或设备管理软件,记录设备、检修及重要部件更换情况,并在相应的《设备/设施保养维修记录表》中记录。3.5项目有太阳能系统、中水系统或雨水收集系统可制定相应作业指导书。3.6为及时、有效处理弱电系统故障,应制定弱电系统常见故障排除作业指导书。3.7收到狂风、暴雨、暴雪等恶劣天气预报时,各物业服务中心负责人须安排专人加强对设备房的巡视,发现异常立即处理,不能处理的立即向直属上级报告。重点内容解析*3.8各级管理人员巡查职责要求:维修负责人:每周检查各共用设施设备维修养护管理情况。业务部门负责人:每月检查各类共用设施设备维修养护管理情况。专业管理部门:每半年覆盖检查各业务部门、各类共用设施设备维修养护管理同时,需填写《设备/设施巡检记录表》。3.9设备设施巡检维修职责要求:a)通过查阅日常记录及现场验证,了解设备责任人定期巡检及维护职责的落实情况,包括维护内容及频次是否达到文件要求,设备责任人对工作职责、标准的掌握情况。b)根据外部环境(包括自然环境的变化、行业舆情)、相关部门要求应采取的重点预防性养护工作是否落实。C)对于检查发现的问题,应分析原因,制定纠正措施,并逐一验证,直至问题关闭。4.记录表格:重点内容解析*应按共用部位、共用设施设备分类填写、定期归档保存,便于公司内外部检查。表格形式可以采用成册印刷。对于巡检/运行/维护工作中发现的问题,应在《保养维护工作记录表》中跟踪记录改进措施及实施、验证情况,直至问题关闭。问题进展的时间和内容描述要求有关联性,便于追溯。情况记录内容应详细,满足附表、物业服务合同要求,可作为服务提供的凭证。必要时可附图片、检测报告。记录表格:重点内容解析*设备房管理规范地面应干净、平坦、干燥、防滑。墙面应平整、整洁,无积尘。专用工具、用品及器具应在(标识)指定位置摆放整齐。严禁堆放易燃、易爆及无关物品。监控中心、电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房等重要设备房室内应悬挂干湿温度计。室内环境温度应控制在40℃以下、相对湿度80%以下。热力站、锅炉房室内环境应符合设备运行条件要求。如设备运行产生的噪音或振动影响毗邻业户,应采取降噪、减震等措施,符合国家相关环保要
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