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古城旅游地产项目建议书（二）

第三篇、运作模式

销售

建议苏区和唐风的商铺（约2546㎡）由蔚信房产公司销售，有如下好处：

1、充分利用社会资源，让项目内业态能百花齐放。

减少自营风险。

提前实现销售有利于投资回收。

招商

招商范围。

除川11号院以外其他的所有房地产全部用于招商。

租金策略

由于古城离市区尚有9公里，且古城周围人口较少，古城内的业主两年内入住率仅有50%的实际情况，建议采取“放水养鱼”的策略，但考虑若对商家免租将会造成进场商家对现有优惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的经营，所以我们建议：

统一不对外免租；

第一、二年采用较低租金，吸引商家，第三、四年逐步上涨的策略。

3、招商收益预测：

（1）一楼面积为：川3号院2655.57㎡

川4号院1600㎡

川11号院600㎡

川12号院965.72㎡

总面积为：5821.29㎡

一楼每年收入为：5821.29㎡×25元/㎡.月×12＝1，746，387元

二楼面积为：川3号院2655.57㎡

川4号院1460㎡

川11号院600㎡

川12号院800㎡

总计为：5515.7㎡

二楼每年总收入为：5515.7㎡×20元/㎡。月×12月＝1323，768元

三楼面积为：川3号院1926.92㎡

川4号院1100㎡

川11号院400㎡

川12号院800㎡

总计面积为3661.2㎡

三楼每年总收入为：3661.2㎡×16元/㎡.月×12月＝702，950.4元

川3号院面积为：690㎡

每年收入为：690㎡×28元/㎡.月×12月＝231，840元

全年总收入合计委：4，004，945.4元

备注：1、皇城、明远楼、致公堂、1、2、3号代征地租金待定；

2、唐区（1234㎡）与苏区（1222㎡）总收入为16元/㎡·月×1324×12＝25.42号1222㎡×18元/㎡.月×12月＝26.4万

全年合计51.82万

（2）价格说明

※参照市场租金价格水平：主要以温江城区和古城项目周边房地产租赁水平为准；

※参照古城项目商业地产投资回收期；

※据项目的实际情况和公司的经营思路作适当的调整和修正。

4.招商组织措施

成立两个招商组，即招商一部和招商二部，在部门内根据需招商的业态进行分工，在信息共享的同时，互相竞争；

招商一部负责

公司有关领导直接抓招商。

招商工具的准备

由招商部制定招商建议书后，策划部会同广告公司确定初步方案，报公司领导最后审理。在六月底前必须完成招商工具的制作。

招商细则

1）、招租范围：

“古城”川3、及川3号院对面临河的单体建筑、川4、川7、川8及其对面的单体建筑、川12

2）、租赁期限：

商铺：1—3年

大型酒楼、茶楼、桑拿、购物中心：1—8年

期满租赁方在同等条件下，拥有优先续约权。

3）、经营业态：

川3、及川3号院对面临河的单体建筑：主要针对特色餐饮

川4：主要针对有水休闲、茶楼及诊所

川7、8号院及其对面的单体建筑：极具地方特色的蜀绣、陶瓷、根雕、绘画、藤编、漆具及酒吧等。

川12：购物超市

4）、租金：

不同楼层，同层不同级别口岸租金价格不同。按建筑面积计算，租金部分不包含物业管理费。

具体租金标准见附表

5）、预定商铺手续及定金标准：

凭本人身份证或营业执照复印件办理预定手续，签定《商铺预定协议书》同时交付定金。

定金标准：

100平方米以下定金按照每户1000元收取

200平方米以上500平方米以下定金按照2000元收取

500平方米以上定金按照5000元收取

6）、签定《商铺租赁合同》

预定者在7天内持本人身份证，营业执照副本及复印件和公章，定金收据签定租赁合同及物业管理合同。逾期未办理者，商铺定位将不予保留，且不退还定金。

可以不经预定过程，直接签定租赁合同和物业管理合同。

7）、交房标准：

除公共部分外（楼梯间、卫生间）全部为清水房。

8）、物业管理和水电费

1、物业管理是按建筑面积计算，每月每平方米人民币2元。

2、水电费按实计费。

9）、保证金

先预定后签合同者，预定金将转为经营保证金；

直接签定合同者，在第一次交纳租金时，交纳经营保证金；

经营保证金的标准：

100平方米以下按照每户1000元收取

100平方米以上500平方米以下按照每户2000元收取

300平方米以上按照租赁第一月房租费用收取

合同期满，如双方不再续约，经检查所租商铺内的设施、设备完整无损，且无其它应交费用，在办理完退场手续后，保证金在十日内退还（不计息）

10）、租赁优惠政策

签定合同时一次性付款优惠

租赁期一年优惠5%

租赁期二年优惠8%

租赁期三年优惠15%

租赁期四年优惠18%

租赁期五年优惠20%

租赁面积500㎡以上者，租金优惠5%；

签定3年以上租赁合同者，自第四年租期的