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房地产行业2024年信用回顾与2025年展望

摘要

房地产行业是我国经济的重要组成部分。作为资本密集型行业，房地产投资规模大且集中于住宅领域。从需求端看，2024年以来楼市交易呈惯性缩量状态，同比降幅维持两位数但呈现趋势性收敛。消化存量系近三年行

业工作重点，目前去化周期仍处于相对高位。房价方面，新房住宅均价缓慢微升同时呈现区域分化，高能级城市房价相对坚挺。年内行业仍呈收缩状态，新开工继续减量、施工放缓、竣工缩量。

当前商办及仓储物业租赁行业普遍经营承压。四大一线城市2024年以来

商业物业空置率虽相对持稳但租金下滑；写字楼租赁市场形势严峻，空置率较高且单位租金均持续下行。2024年上半年国内仓储物流行业景气度下行，下半年呈现阶段性回暖，结合41城租金下行走势，仓储物业经营

压力仍存。物业管理行业则具有一定抗周期性，结合2024年以来20城

物业服务均价表现，在地产行业整体下行背景下该领域表现出一定的经营韧性，但该子行业体量很小，影响有限。

行业政策方面，2024年以来涉房政策频出，支持力度不断加大，并在“保交楼”、金融支持住房租赁市场发展等基础上，于9月确立“止跌回稳”的政策总基调，政策加强组合拳出力。但仍需关注到，当前政策多着眼于涉民生和具体项目层面，政策对于房企的救助尚未超出市场化、法制化的

新世纪评级 房地产行业2024年信用回顾与2025年展望

框架，房企信用质量企稳回升或更依赖于自身市场化经营得以实现。

从样本企业经营与财务数据表现看，2024年以来房地产开发样本企业销售额同比较大幅度下滑，高土地成本及较大规模存货减值计提使得样本

企业整体亏损，其中央国企账面盈利快速收缩，非央国企账面亏损持续扩大。销售端资金回笼不畅等使得短期债务偿付压力上升，且非央国企已达

到较高压力值。近年来房地产租赁样本企业经营持续承压，2024年前三

季度收入与利润齐降，投资性房地产估值下修压力持续加大。2024年以来物业管理样本企业主营收入增长趋缓，毛利率收窄，净利润下滑。2024年前三季度，房地产行业共有77家企业公开发行境内债券213只，

金额合计约2,000亿元，主体信用等级集中在AAA级及AA+级，AA级占比较低。截至2024年9月末，行业内仍在公开市场有存续境内债券的

发行主体合计181家，以高信用等级主体为主，在行业低迷背景下部分

主体信用资质下滑。同期业内有4家主体发生新增债券违约或展期。

展望2025年，政策强支撑下国内房地产市场筑底企稳预期有望进一步增强，但外部环境变化程度及相应的国内对冲政策力度大小，也会在一定程度上影响房地产市场短期走势。将财政与金融资源更多投向吸纳就业能力强的服务业等领域，显著改善就业与居民收入预期及各类市场主体经营预期，进而提升居民收入与房价匹配度，是实现国内房地产市场中期企稳和长期高质量发展的前提。老龄化和少子化带来的人口结构变化以及人口总量的递减趋势，将对国内房地产供需关系形成长期的总量抑制，人口流动因素则将持续分化各能级城市的房地产市场表现。预计在市场实现中期企稳后，我国将加速构建房地产发展新模式。

一、运行状况

近年来我国房地产业增加值占GDP的比重呈较快速下降。但房地产业及相关产业经济贡献规模仍十分巨大，中短期内仍是我国经济的关键组成部分。

房地产业是以土地和房屋为对象，集开发、建设、经营、维修、服务和管理等全生命周期多种经济活动为一体的综合性产业。自改革开放以来，我国经济持续快速发展，尤其是本世纪以来城市化进程加速推进，城市基础设施及城市能级快速提升，房地产业得到快速发展。随着城市化进程加速期的结束以及房价的逐步高企，加之人口结构与需求变化等因素影响，房地产行业运行压力持续加大。房地产业增加值在GDP中的占比自2021年起逆转向下。2022年我国房地产业增加值为7.38万亿元，同比下降4.89%，为近十年首次负增长。2023年及2024年前三季度我国房地产业增加值分别为7.37万亿元和5.21万亿元，同比略有下滑，占当期我国GDP现价的比重分别为5.85%和5.49%。基于与房地产开发投资直接相关的建筑材料、建筑施工、金融服务以及装修装饰、家用电器等众多行业对经济的贡献度，房地产业及相关产业仍对GDP有着广泛影响，至少中短期内依然是影响我国经济大局的关键变量。

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注：根据国家统计局、Wind数据整理绘制。

图1.2014年以来我国房地产占GDP比重

房地产业为资本密集