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爱地新城市花园1期营销推广策略案

架构竞争定位__同区域恶性竞争\类别差异渠道渗透__广度覆盖和深度沟通的二度空间活动营销__增值蓄水及主题推广“季〞物料\预算__相关物料及费用预算12345现场团队__洗脑\狼性战斗力意识

客户源产品竞争力现状竞争1竞争定位一个常驻人口仅十多万的县城，同时在售的主要工程近20个，销售面积达190多万平米，除金色家园、博大花苑、贵源新城、金煌花园、谷山花园、东晋华庭平均近7成销售率，余近120万平米后续供给量待消化，不计新增土地供给，按08全年成交1181套、面积224110.15㎡计，需要5年方能消化完毕。项目名称总建面（㎡）消化率项目名称总建面（㎡）消化率新城市花园20万------碧水蓝天36万15%贵源新城13万约80%西江北苑4.3万25%博大花苑9.8万约70%山水名居4.1万------金色家园6万65%金煌花园5.1万55%谷山花园8.5万80%帝豪湾5.2万30%东晋华庭6万60%水印丹堤14万-------南橙集15万50%桃江御景40万25%顺丰大厦2.2万5%银河湾6.7万50%金盛花园4.2万90%锦绣桃园2.4万20%信丰县主要在〔预〕售楼盘统计表纯粹的买方市场

信丰的房地产竞争目前尚处于地段为王的时代，建筑风格、内环境、户型有相继打造成为竞争优势的趋势。本工程营销可将产品优势、人文概念进行开创性的结合。金色家园「被动式」贵源新城博大花苑风格/人文品牌/效劳地段/外环境产品/内环境「主动式」「客观性」「主观性」西江北苑：地段+外环境博大花苑：地段+外环境帝豪湾：地段+外环境水印丹堤：地段+外环境山水名居：地段+外环境金煌花园：地段+外环境客户源产品竞争力现状竞争1竞争定位桃江御景帝豪湾金煌花园金煌花园西江北苑山水名居水印丹堤桃江御景：地段+外环境贵源新城：产品+内环境金色家园：产品+内环境江景、公园突显地段为主要优势诉求，产品及内环境逐渐被认同

客户源产品竞争力现状竞争1竞争定位西江北苑博大花苑帝豪湾水印丹堤山水名居金煌花园桃江御景贵源新城金色家园物业类型主力户型及面积多层〔小〕高层二房三房四房五房复式碧水蓝天顺丰大厦锦绣桃园60-7980-99100-119100-119120-139140-159140-159160-179160-179180-199180-199200-219220-239240-259260-279

客户源产品竞争力现状竞争1竞争定位同区品质无异的恶性竞争桃江沿线目前在售的楼盘聚集有桃江御景、银河湾、水印丹堤、帝豪湾、金煌花园、山水名居、西江北苑，合计建筑面积达80万平方米。桃江御景以有限的江景资源打造28层的信丰第一高、第一大；山水名居更是推出170的四房和五房，定制“空中大宅〞。突显江景“过度〞的白热化竞争。江景“过度〞主要在售的18个工程中，多层或与〔小〕高层混合物业6个，唯贵源新城为纯多层物业，其他均有〔小〕高层。在售工程于内环境规划中，金色家园打造的三重叠景领先于本地现状，贵源新城、金煌花园具有一定的内环境品质，但不成章法，特色不突出。除此之外的其他楼盘均过度依赖外环境资源，忽略对内环境的营造，造成综合品质不高。产品同质，内环境惯性无视在售主力户型为三房和四房，三房面积集中在120-139平米之间，四房集中在140-159平米之间，致使总价无异，竞争剧烈。金煌花园、西江北苑近90平米的二房及贵源新城100-110平方米的小三房均属于热销户型。局部户型引入跃层、转角窗、入户花园设计，但缺乏因地制宜的原创性设计，金色家园首层下沉庭院、落地凸窗、空中挑高台、270度观景窗等特色设计收获相当的市场认同。户型面积主力扎堆，缺乏原创性等增值设计

客户源产品竞争力现状竞争1竞争定位地段：新城区，阳明北路、迎宾大大道、站前大道三干道交汇。人文：拉丁风情社区，家门就是校门，国际化生活。产品：三重立体景观，景观绿化率高达50%；首层带私家庭院，空中内院，有天有天的院墅生活；情景合院洋房，景致盎然；九班标准幼儿园，唯此一处；户外双泳池、全城独有；60-80二房、110-130㎡三房、120-140㎡四房，一步到位的品质居家。效劳：过程精品的开发团队，全封闭、高智能物管。价值点梳理三中、六中20万平米拉丁风情户外双泳池九班标准幼儿园雕塑公园50%绿化率情景洋房半围合私家庭院阳明北路站前大道立体景观新城区精质户型配套：三中、六中、社区商业、零距离市政雕塑公园。工程关键词智能物管经济居家

客户源产品竞争力现状竞争1竞争定位户型比对市场在售户型主力竞争力新城市花园二房三房四房五房复式80-99㎡120-139㎡140-159㎡160-179㎡100-239㎡60-70-80㎡105-115-135㎡120-125-145㎡125