金隅智造工场REIT（508092.SH）申购价值分析报告.pdf

策

略

研

究

REIT研究

2025年01月12日金隅智造工场REIT（508092.SH）申购价

申值分析

购

策

略

投资提示：

⚫金隅智造工场REIT首发询价期间为2025年1月13日的9：00-15：00，初步询价区间

证

为2.703~2.995元/份，预计募集资金为11.09亿元。

券

研⚫区域内产业聚集效应显著，原始权益人提供强劲支撑。本基金的基础设施项目为金隅智造工

究

报场产权一期，目前已进入稳定运营期。项目所在地海淀区上地区域东升板块是目前北京市优

质产业园的集中区域，聚焦人工智能、创新药物（研发）、智能网联汽车与智能出行等领域。

告

项目周边规划布局合理、公共交通设施完善，无地下空间、高层高、高举架的建筑结构能满

足客户的特有需求，为租户提供灵活的租赁空间布置，提高使用效率。项目租户主要为科技

推广和应用服务业，租赁面积占比达8成以上，符合上地区域的战略定位。原始权益人金隅

集团是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一，在建、已完工的9个

产业园均位于北京地区，积累深厚。本项目在原始权益人持有同类产业园资产中排位靠前。

⚫业绩小幅提升，利润率保持稳定。21-24年9月，项目营收分别为11603/8220/12592/9635

万元，净利润分别为5040/2853/5717/4335万元，22年对部分租户实行减免租金，二者

21-23年CAGR分别为4.2%、6.5%；毛利率分别为74%/66%/76%/75%，除22年外，

各期均稳定在75%上下；净利率分别为43%/35%/45%/45%，相对稳定。22/23年，项目

ROA分别为4.2%/8.9%，ROE分别为5.0%/10.5%，23年同比双双提升。

⚫出租率呈下降趋势，近3年租约将集中到期。1）出租率整体下行，仍处于域内良好水平：

21-24年9月，项目出租率分别为94%/98%/96%/90%，先增后降，与同处北京的联东科

创REIT较为相近，显著高于建信中关村REIT，与周边竞品相当。未来3年东升板块预计有

约44万平方米的优质产业园项目入市，可能会对本项目的租金及出租率形成一定的压力。

2）24年租金水平回落，相较周边竞品具备一定优势：21-23年，项目租金整体呈上升趋

势，24年1-9月，租金水平有所回落。截至24年9月末，本项目平均租金为159元/月/

平方米，低于周边竞品物业。3）租户集中度较高，重要现金流提供方租约于26年底到期：

项目采用整租和散租结合的模式，目前前十大租户占已出租面积的72.9%，高于可比REITs

均值（43.4%）。2个重