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浅谈房地产开发过程中的设计管理

【论文摘要】房地产开发不仅是一项大型商业投资活动，而且是有着较高科技含量、体现现代建筑设计以及园林景观设计、室内设计等专业的艺术展示和施工过程的大型工程。高品质的房地产项目是商业和科学技术的完美结合。

从房地产开发团队的角度出发，探讨如何尽快使得开发团队与设计师在有限的时间内保持一致的工作同步性并取得预期成果，以及在各个设计阶段进行管理时应掌握的技巧和注意的重点，对打造高品质的房地产项目，具有重要的现实意义。

【关键词】房地产开发设计管理可控性

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

【正文】

从取得地块开始，开发团队就应该思考如何打造最贴近市场需求和最有特色的产品，而首当其冲的问题就是委托设计师和如何从开发者的角度做好设计管理。值得注意的是，设计管理者不可以取代各个阶段的设计者，而只应该在各个阶段的设计管理过程中传递项目理念和整合设计资源，协调参与项目开发中的各方，包括相关政府部门、设计师、承建商、建筑材料和设备供应商、营销部门等等。

为什么要在房地产开发的设计过程中进行设计管理？因为：1.设计是房地产项目开发的灵魂。设计不仅决定了项目的外在面貌，也影响项目的施工过程和施工结果。2.开发商希望能够在设计过程中始终贯彻和体现自己对项目定位的实现。因为定位是在取得地块时对今后项目发展方向的判断以及对市场进行深入研究的结果，它直接关系到项目完成后的社会价值和商业回报。3.因为项目开发过程实际上是一个将社会分散资源重新聚合的过程。开发商希望众多参与项目的设计资源都能在统一的协调管理之下同步工作，而不是各自为政，争取得到最优最合理的资源配置，体现时间的高效和达到预期的质量要求。

矛盾一般产生于设计师往往会以自己的理解来进行设计，有经验的设计师更是如此。这时，设计师对项目的思考可能与开发商的理念契合，但也可能偏离；而开发团队会考虑以下因素：市场的动态机会、公司的开发标记、产品的独特风格、项目预算、开发过程的可控性以及时间要素等等，他们与设计师的想法不完全一致。。

在城市规划框架内与设计师进行探讨，共同制定满足城市整体规划要求并合理突破某些细节限制的规划方案

包括概念设计在内的规划设计阶段是房地产开发设计过程中的首要环节，也是最重要的环节。一般来说，城市管理者、房地产开发商、设计师三者在总体上对开发项目的大

景观风格。举个例子，笔者曾经参与的一个项目，来自境外的景观设计师最擅长做西式园林，于中式园林的实践不多。他们提出的西式园林方案也确实有许多亮点；但是，该项目由于容积率的限制，建筑规划设计预留的室外空间不够大，因此，在对园林设计方案进行评审时就感觉未能营造足够的气氛。设计师后来采纳设计管理团队的建议，改成混合中西式的方案，实施后得到好的效果和用户的好评。

对建筑材料、设备选用的设计管理

相对前面的主题，对设计管理来说，对建筑材料、设备选用的管理需要考虑的是既满足建筑风格和功能的要求，又要有足够的可操作性。举个例子，在某种情况下，设计师为了强调与别不同的建筑质感或者光影效果，选用了一些最新的立面材料，而这些材料在国内市场却很难找到。一般来说，开发团队对于某些材料的了解是非常有限的。而往往涉及到此细节的时候已经是项目开发时间摆上议事日程的时候，此时必须要迅速地找到这些建筑材料并保证供货量和供货时间。训练有素的开发团队应该在此时自行提出一个或数个备选方案，同时要确保与建筑设计方案所追求的效果相同，以便在无法按图采购设计材料时，有良好的替代方案，在达到设计效果的同时也不贻误商业机会。因此，在建筑单体的设计阶段，开发团队就应该紧密跟进设计师的设计进度，了解设计师的想法并就相关问题向设计师提出可操作性的建议。

对建筑设备的设计管理，前期而言，设备的选用依据大多是靠品牌的认同和数据指标，开发团队的任务主要是控制过分超标的情况和合理地不超出预算；后期而言，可归纳到施工管理的范畴。

室内装修设计的管理

要确保房地产开发项目整体风格的一致，或达到项目定位的预期效果，要求室内设计师与建筑师、园林景观设计师在设计理念上保持一致，因此要给他们提供良好的沟通平台。开发团队也必须向室内设计师明确地提出任务书，以帮助室内设计师最快地进入工作状态。

某些情况下，室内装修的展示效果甚至会决定房地产项目商业成就的大小，建筑单体公共部分、公共设施如会所等、样板房，这些部位的室内装修不仅体现项目的档次，还昭示着开发商对项目的态度；另一方面，室内装修得宜，会提升和放大建筑空间序列和空间感、强化建筑语言对人的影响。因此，设计管理者应该筛选堆砌色彩、过分变换空间、过度装修、滥用材料的的室内设计方案，在这个过程中牢牢把握整个项目的大方