基于蒙特卡洛模拟的基础设施REITs定价模型改进.pdf

摘要

随着不动产投资信托基金的上市，基础设施公募REITs已经成为试点项目的先行者，

为市场带来了一种创新的投融资工具。目前，我国基础设施REITs的种类很多，其所涉

及的底层资产类型也不尽相同，相应的也对应着不同的估值方法。在结合目前国内公募

REITs发行情况的基础上，本文选取其中占有较大比重的产业园类不动产投资信托基金

为研究对象，期望能够通过对产业园类不动产投资信托基金价值评估方法的研究，来帮

助评估机构每年对其进行更好的估值。

本文首先介绍基础设施REITs的相关概念、分类及特点，并简要介绍我国当前公募

REITs的发展现状。然后，对比分析了基础设施REITs估值的三种方法——净资产价值

法、相对估值法和营运现金流折现法，认为营运现金流折现法更适合我国产业园公募

REITs的估值。但是营运现金流折现法在对基础设施REITs估值时，未考虑未来的不确

定性所带来的影响，各个影响参数的确定往往为一个固定的数值，这使得其涵盖的未来

参数变化的不确定性较低，因此用这种方法得出的评估结果是否合理值得质疑。针对营

运现金流折现法的不足，本文利用蒙特卡洛仿真可实现随机变量多次随机取值的这一优

点，对其进行改进。改进后的方法，可以根据历史数据为租金增长率、空置率和折现率

等参数设置合适的变量分布，在合理的变动范围内，用CrystalBall软件进行随机取值，

以此体现不确定性的影响，相较于传统的固定参数的取值，该方法更能提高估值结果的

可靠性，降低估值风险。并将改进后的营运现金流折现法应用到“建信中关村产业园封

闭式基础设施证券投资基金”具体实例中进行分析，验证该方法的适用性。

本文的研究表明，FFO折现法相较于净资产价值法和相对估值法更适合产业园类

REITs的价值评估；其次，利用蒙特卡洛模拟技术，我们可以为参数设置分布函数，为

其设定合理的变动范围，这种方法能够有效地解决营运现金流折现法在实际应用中对评

估参数设计过于固定的问题，同时，利用计算机取值的随机性，可以在某种程度上考虑

到未来不确定因素对估值结果所产生的影响。为此，将蒙特卡洛仿真法引入到对不动产

投资信托基金的评估中，可以获得更加合理的评估结果，提高评估结果质量与可信度，

为评估机构每年对产业园类公募REITs估值提供更好的参考。

关键词：基础设施公募REITs；蒙特卡洛模拟；营运现金流折现法

I

Abstract

Theinitialpublicoffering(IPO)oftherealestateinvestmentfundisequippedwith

publicrealestateinfrastructure,bringinginnovativeinvestmentandfinancialtoolstothe

market.Atpresent,therearemanytypesofinfrastructureinvestmentinChina,andthetypes

ofinfrastructureinvestmentvaryaccordingtodifferentevaluationmethods.Basedonthe

currentsituationofpublicofferingREITsinChina,thispaperselectsindustrialparkREITs,

whichoccupyalargeproportion,astheresearchobject,hopingtohelpappraisalinstitutions

tomakeabettervaluationofindustrialparkREITseveryyearthroughtheresearchonthe

valuationmethodofindustrialparkREITs.

Thispaperfirstintroducestherelatedconcepts,classificationandcharacteristicsof

infrastructureREITs,andbriefly