外资进入中国投资房地产的路径和方案.ppt

外资进入中国投资房地产的路径和方案外商投资境内房地产的市场准入条件外商投资项目准入条件概述外商在中国境内进行投资，有严格的准入条件。不仅须符合国内外商投资企业的形式、还须经主管部门的审查和批准方可进行。在外商投资产业方面，根据《外商投资企业产业指导目录》（2011年修订），不同的产业，外商投资的政策是不同的。《外商投资企业产业指导目录》中将外商投资项目分为四类：鼓励、允许、限制和禁止四类。其中，外商投资鼓励类项目，可按照相关法规政策享受优惠待遇；外商投资限制类项目，有严格的审批和监管要求；外商不得涉足禁止类项目。除鼓励、限制、禁止类项目外，均归类于允许类项目。一、法律规定2、外商投资房地产项目主要为允许类，少部分为限制类《外商投资产业指导目录》规定，以下房地产项目限制外商投资经营：1)土地成片开发(限于合资、合作)；2)高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设；3）经营房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等除此之外，其他房地产业务如普通住宅开发等则属于允许类项目。《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[207]50号，以下简称“50号文”）第一条规定：“各地商务主管部门要严格执行《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[206]171号，以下简称“171号文”）和《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》（商资字[2006]192号），依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。”（注：所谓“高档房地产”，国家虽然没有明确定义，但根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、国六条等一系列规定可以间接得出，凡建筑容积率在1.0以下或单套建筑面积在120平方米以上或实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上的房屋可能会被视为高档房地产）外商投资仓储设施建设、经营为鼓励类目前，境外机构和个人在中国境内投资住宅、商业、办公等用途的房地产项目或者设立房地产经纪等中介公司等均已受到严格的审批限制，必须符合171号文的相关规定，且不享受任何税收优惠政策。《外商投资产业指导目录》鼓励外商投资产业目录中包括：“五、交通运输、仓储和邮政业。”一般情况下，仓储类设施建设归类于工业地产的一种，审批条件上较住宅、商办、工业地产中其他类房地产建设项目来说，比较宽松。因此，工业房地产是目前外资房地产基金在中国进行投资和经营最活跃的领域。4、外资进入境内投资房地产项目的准入要求1）“商业存在”原则要求2006年171号文要求外资进入房地产业应遵循商业存在原则，即应当设立房地产企业作为从事房地产开发、经营的实体，这就排除了境外投资者从境外直接持有中国房地产的形式。至此，外商投资中国房地产业有两种方式，一是向商务主管部门申请设立外商投资房地产企业，一是通过并购境内企业而成立外商投资房地产企业。第一种方式要履行商务部门的审批和备案手续，后一种有严格的资金交付期限要求，而两种方式都要考虑较高的各种税负成本。2）“投注差”利益减少外商投资企业总投资额可以超出其注册资本一定比例数额，投资总额与注册资本之间的差额被称为是“投注差”，在该投注差范围内可以以外债的形式满足融资需求，进而节省税收费用。171号文要求设立投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的外商投资房地产企业注册资本不得低于投资总额的50%，提高了注册资本要求，一方面可能引起更大的现金滞留，另一方面使得可借款额度降低，从而导致可税前列支的利息费用减少。2007年国家外汇管理局下发的130号文要求各分局对2007年6月1日以后（含2007年6月1日，下同）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业（包括新设和增资），不予办理外债登记和外债结汇核准手续。对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。这一要求使得外资进入中国房地产市场不能以外债的形式进入，也限制了外商投资房地产企业的融资渠道。3）一次性付股权并购款清要求171号文要求，境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。相应地，国家外汇管理局发文表示，对于境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。这里的“其他方式”