【房地产税立法的地方实践与反思探究综述1800字】.docx

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房地产税立法的地方实践与反思分析综述

根据第136次常务会议的有关精神，重庆和上海首先作为房地产税征收改革点进行房地产税的征收，并分别出台了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。重庆和上海实施办法的目的稍微有些不同，重庆的目的是“为调节收入分配，引导个人合理住房消费”，上海的目的是“为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源”，但两者的核心均是为了调节社会财富的再分配，以及让房地产市场降温。

（一）重庆的试点情况

重庆主要针对的是独栋和高档住宅进行征税。重庆个人住房房产税应纳税额的计算：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率（应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积）。但从税率来看，不管是“三无人员”还是非“三无人员”整个税率是较低的，分别是0.5%、0.5%、1%、1.2%。当然还有免征面积，重庆的免征面积是以家庭为单位来计算，在《重庆暂行办法》实施以前免税面积为180平方米，在实施以后购买的，免征面积为100平方米。在重庆大部分独栋或高档住房的面积是在200平方米左右，但实际征税面积可能不到50平方米，大部分的房地产商会把部分面积作为赠送面积不算在建筑面积以内，导致重庆个人住房的缴纳金额并不高。而在重庆独栋和高档住房的均价并不会超过主城九区的平均价格的3倍以上，所以一般采用的都是0.5%的税率。从整体来看，重庆试点情况其实并不太理想。其一，征税对象就存在问题，首先征税对象的一些定义含糊不清，其次就征税对象范围来说，范围不够广，只是针对了独栋与高档住宅，这类住宅占比很小，达不到通过房地产税来改变地方财政收入的目的。其二，自行申报纳税，许多居民并不会申报，并且监管力度和惩罚力度不够，使得税收情况不理想。其三，政策规定有许多模糊的地方，没有完善的监管机制，没有进行明确的规定，许多房地产商针对政策制定出不同的售房策略，这也使许多该交税的房产免于了交税或交税额度较小。

（二）上海的试点情况

上海房地产税的征收对象主要是上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。。上海的房地产税没有对不同的房型价格进行适用不同税率，统一适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上海的免征面积是根据家庭的人口来计算的，每个人的免税住房面积不超过60平方米，家庭合并计算，就算新购的第二套房算在内，如果没有超过家庭的免税住房面积也暂免征税。从税率这一点来讲其税率没有差异性，对一些价格高，面积大的房屋的征税达不到进行社会财富再分配的目的。较低的税率，人们就会更倾向于买房后将房屋出租出去以转移其税收成本，而导致租房市场价格会偏高，人们也更倾向于买房，供需平衡被打破极大概率会使房价上涨，其达不到抑制房价的效果。上海的试点情况也不算太好，整体上看，上海的征收对象更加偏向于普通住宅，在未来的实践中更具有指导意义。但其税率存在问题，较低的税率，不区分独栋、高档住宅和普通住房让其征收可能达不到期望看到的效果，也达不到制定房地产税的初衷目的。

（三）重庆与上海试点情况比较

我国在过去十年在重庆和上海两地进行了房地产税的征收，但从实行效果来看并不是很理想。从房地产税改革的财政收入来看，重庆的效果是好于上海的。但重庆和上海自己的特色，也为未来立法提供了宝贵的经验。两地的征收对象有极大的不同，重庆的征收对象主要是的个人独栋和高级住宅，上海的征收对象主要是上海居民以家庭为单位的第二套房及以上的住房，上海的征税范围较重庆来说更广，居民购买第二套房不管是普通房产还是独栋、高档住宅都包括在内，税收对象会更广。两者的切入点有明显不同，前者是对增量进行征收，达到抑制房价过快上涨的目的，而后者是从缩小贫富差距、体现税负公平的角度入手。而从2016年到2020年的两地的房产税收入比较来看，上海的房产税收入更加稳定，且每年收入比重庆高3倍左右，征收情况相较于重庆来说更好。重庆房地产税对财政收入的影响比上海的大，从改变财政收入结构的方面来说，重庆的征收效果更好。重庆和上海的试点情况各有特色，其对未来房地产税立法具有参考意义，不管是重庆还是上海，其占地方税收的比重还是较小，未来还有更多的收入空间。从全国范围来讲，暂时征收了重庆和上海的房地产税，如果推广到全国来说，很有可能达到改变财政收入结构的可能。