房地产市场运行一般规律.ppt

房地产市场运行的一般规律;2.1房地产市场概述;房地产市场含义;2.房地产市场功能;3.房地产市场体系含义

多种房地产市场相互联系、相互制约所形成的市场

几个体系系统。

具体可以从以下三个角度理解：

是多种房地产市场的集合而形成的有机同一体

多种房地产市场之间密切联系的市场关系

一系列房地产市场构成的系统结构;房地产市场体系的结构;;房地产市场的特点;1.房地产市场与一般商品市场的区别;2.房地产市场的特点

影响范围的区域性

竞争的不充分性

供给调节的滞后性

交易的复杂性

对金融业的依赖性

易受政府干预;房地产市场分级运行;2.2房地产市场运行机制;市场运行机制;宏观调控机制;2.2.3“政府失灵〞和“市场失灵〞;2.“政府失灵〞与市场经济

传统方案经济理论的根底：

社会化大生产要求国民经济各部门之间协调

生产资料完全私人占有造成了巨大的浪费和生产过剩危机

只有生产资料公有制能消除生产过程的自发性和盲目性

社会主义经济中，人们的利益是共同的，生产的目的是满足人们的共同需要

实现传统方案经济模式的前提：

完全信息假定

单一利益主体假定;;2.3土地出让市场供求均衡;土地出让市场的供给和需求;;2.土地需求及影响因素

〔1〕土地需求

土地的需求是在一定时间内购置者愿意而且能够购置的土地资源数量。;;地价的本质和形成;2.地价的形成

〔1〕地价形成的根本原理

土地收益决定土地价格，同时与土地供求机制形成一定时期内的市场价格。;〔2〕我国房地产市场中地价的形成

土地出让方式：划拨、协议、拍卖、招标;地价的运动规律;土地价格弹性;2.4房地产市场的供求均衡;;;;5.房地产需求弹性;Ed的含义：

0＜Ed＜1，需求缺乏价格弹性，对价格的变动反响小；

Ed＞1，需求富有价格弹性，对价格的变动反响很大

房地产商品需求曲线;(2)房地产需求的收入弹性

含义

收入的变动的比率所引起的房地产需求量的变动的比率，表示房地产需求量变动对收入变动的反响程度。

公式表达为：

式中Ey—房地产商品需求收入弹性系数；

Y—消费者的可支配收入；

△Y—消费者的可支配收入变动量；

Q―房地产商品的需求量；

△Q―房地产商品的需求变动量。;Ed的含义：

0＜Ey＜1，需求缺乏收入弹性，对收入的变动反响小；

Ey＞1，需求富有收入弹性，对收入的变动反响很大

一般来讲：房地产的需求收入弹性与一个国家或者地区的经济开展水平有密切的联系。

特殊意义来看：不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。;6.房地产市场潜在需求和有效需求;培育房地产市场有效需求的途径

从两个方向努力：加强有效供给；创造条件是潜在需求转化为有效需求。

主要途径：

深化住房制度改革

标准房地产市场秩序

开展和完善房地产金融市场

开展经济增加收入

理顺流通环节，完善中介销售效劳

重视房地产市场总供给和总需求的动态平衡促进有效需求形成;房地产供给;3.决定房地产供给的主要因素分析;4.房地产供给弹性;特短期内房地产供给无弹性：如以下图;短期内房地产供给弹性较小，如以下图a)：

短期内房地产供给弹性较小，如以下图b)：;5.房地产市场的有效供给;房地产供给对需求的反响过程;房地产市场供求均衡;房地产结构均衡

房地产业内部各类物业及其相互间的关系，也称为房地产业内部结构。

按功能特点：住宅、写字楼、商业用房、工业用房及其他房屋。

按档次：低档住宅、中档住宅、高档住宅

写字楼：甲、乙、丙级

商用房：商铺、商场、酒店、宾馆和娱乐用房等;根本原理

需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响

需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响;原理要义

均衡状态的形成必须是供给和需求的两种力量相互作用结果

均衡状态的构成要素，不但包括供给价格和需求价格一致，也包括供给数量和需求数量的一致

理论分析，通常把房地产供给量或者需求量作为房地产价格的函数

供给与需求的均衡包括两个层次，微观层次；宏观层次上;供求均衡的现实意义

房地产市场运行所追求的目标

均衡只是相对的：求略大于供的状态；供略大于求的状态〔理想状态〕

微观方面：房地产商应重视市场供给和需求的变动，及时调整生产经营策略和方案

宏观方面：国家利用税收、利率、信贷等经济杠杆引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，到达新的均衡状态;2.房地产市场的非均衡;;3.房地产市场供求均衡及其实现