房地产市场调研基本资料及流程.pptVIP

3、市场调研的方法3-3、房地产项目市场调研的方法：2）观察法：不正面接触，而是在旁边观察；主要为了获得被观察人员不愿或不能提供的信息；三种形式：A、直接观察法：派人到现场对被观察人员进行观察；B、实际痕迹测量法：调查人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的信息；如：比较在不同报纸杂志上刊登广告的效果；C、在征得被调查人员同意后，用一定装置记录被调查人员的某一行为；3）实验法：将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。如调查广告效果，可以选择一定的消费者进行调查；4、市场调研的程序确定问题及调研目的收集信息资料初步调查调查设计现场调查调查资料的整理和分析撰写和提交调查报告房地产市场调查的程序：4-1、调查设计说明：调查常用表格：1）当地房地产资源统计表，包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调查日期等；2）房地产出租市场统计表，包括出租房地产名称、所在位置、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况、环境条件（影响租房市场的最大因素、出租公司的资料和调查日期等）；3)房地产出售统计表，包括已售和待售房地产的名称、所在地区、开发商、数量、成交期、成交条件（预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条件等）、出售时的房龄和状况、客户资料和调查日期等项目；4）房地产个案市调分析表，包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告等；4、市场调研的程序4、市场调研的程序4-2、撰写调查报告要求：客观、真实、准确地反映调查结果；报告内容简明扼要，重点突出；文字精练，用语中肯；结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；报告后应附必要的表格、附件和附图，以便阅读和使用；报告完整，制作清楚美观；房地产市场调研队伍的组建：市调人员素质要求：1）必须具备创新能力。要求调查者对房地产开发、交易、消费和服务诸环节有深刻的认识，具有较强的职业责任感、观察市场的敏锐性和勇担风险的胆略；2）要有良好的知识结构。要熟悉房地产有关的法律法规、开发经营、行政管理、城市规划、市场竞争、建筑施工、综合开发战略等方面的知识；3）要具备市场分析能力。就有关现象分析利弊和长远趋势，并透过现象探讨本质，帮助决策者对市场需求和市场动态作出正确判断；4）具备较强的社交能力。5、市场调研队伍的组建各业态经销商老板及管理人员1交易双方当事人2促成房地产交易行为的中间商3房地产公司公开推出的各种销售或出租广告4熟悉房地产市场的人士5同业间资料的交流6准交易资料的收集7向房地产租售经办人员讨教，参加房地产交易展示会、展览会等8各类二手资料96、市场调研资料收集6-1、资料获取途径6-2、基本资料收集资料可分为一手资料和二手资料；一手资料是为特定目的而直接收集的资料，二手资料则是公司内部或外部现成的资料。在进行一手资料收集前，先评估是否有现成的二手资料可用；1）二手资料A、内部二手资料：开发公司或代理公司每个项目方案的执行过程报告或分析报告、初期的土地购买评估报告、产品定位报告、销售检验报告、结案统计报告等；B、外部二手资料：主要包括官方、学术单位、产业三大部分；官方统计资料以统计类居多；学术单位以研究报告或论文居多；产业资料以房地产市场资料居多；2）一手资料一手资料的收集是依据特定目的，遵循完整的研究设计及调查设计，并通过调查执行、资料分析与处理得到所需的资料。6、市场调研资料收集6、市场调研资料收集6-2、土地使用资料收集㈢土地使用资料收集各地土地使用都有一定的使用分区规范，这些资料可以到各地方政府城建、土地主管部门查阅。㈣项目基地现状资料收集从以下几个方面掌握土地的开发条件：地形状况、地上物状况、邻地状况、基地四周道路和给排水状况、附近公共设施及交通状况；商业区除了基地条件外，商业的繁荣程度、营业状况、商业腹地大小、以及顾客的质与量等；6、市场调研资料收集6-3、交通、道路资料收集：㈤交通流量资料收集交通流量一般包括机车流量、小客车流量、货车流量、双向人行道流量，以及这些流量的路线及其可到达的区域；㈥道路现状资料收集收集方法包括现场目测，丈量道路的宽度，观察道路的发展状况，到各级政府规划局查看土地规划图；1）道路形态，通过车辆的种类、数量、比例、及道路所通达的地方；2）道路使用情况，道路阴阳面、分隔网、路边停车状况等；6、市场调研资料收集6-4、