近期市场调研报告.pptxVIP

西安房地产市场报告;西安城市规划发展

西安宏观市场概况

地块区域市场调研

附：西安市场访谈纪要;城市认知;城市认知;城市认知;城市交通现状;未来西安市规划了6条轨道交通线，总长251.8公里。目前已在建两条地铁线路，分别为贯穿南北的2号线，即火车北客站至韦曲；贯穿东西的1号线，即三桥后围寨至纺织城，全长预计50.3公里，总投资179.5亿元。;城市小结;宏观市场认知;市场板块划分;一级市场供应;一级市场小结;二级市场供求分析;二级市场供求分析;住宅市场分析;住宅市场分析;宏观市场认知;宏观市场认知;各区域住宅及商业市场成交量价对比;二级市场小结;市场预测;西安商品房市场整体价格水平不高，加之目前开发区域基本在3环以内，且后续供应量仍然较为充裕，西安房地产尚未形成挤出型需求市场，换句话说即尚未进入郊区化开发的阶段————

在目前房价水平上，主城区仍是置业首选区域，客户导出的难度较大。

尽管自2010年以来，西安商业地产开始呈现放量趋势，但就其总量占比来看（约6%），不能以此作为商业需求旺盛的评判标准————

成熟的商圈价值更易为市场认同，尚未出现城市边缘的区域商业个案。;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;思考一：本案位于纺织城最南端，与周边商品房项目相比，地块开发成熟度要远远低于区域同类商品房项目，市场认同度也极低，在规模及区位不具备优势的前提下，更低的价格和更具品质的产品将是我们参与市场竞争的出路。

思考二：但区域大量城改房和经适房所带来的价格压力，将使本案在市场中得低价竞争方向难以形成优势。。。。。。

思考三：大区域本身已不具备商业氛围的情况下，本案2号地块近15万平米的商业业态将存在极大风向，特别是写字楼、酒店等区域内基本无市场需求的产品更面临极大的考验。;2号地块定位建议：减低风险系数大的产品供应，缩减地块商业物业开发量！

包括以下几个思路——

1）取消办公及酒店产品，考虑以其他类住宅产品来弥补商业开发量的损失。

2）借势推导???将商业地块的示范区、接待中心设置在更接近城市界面的位置，如临三环路一侧，以鲜明的形象吸引经过城市人流的注意。

3）区域建设现状较为萧条，加之考虑到冬季销售在北方城市会受天气寒冷等因素的干扰明显，建议延后商业地块的入市时间。;市场访谈纪要;访谈1：西安市场整体消费特征

1）本地人有老皇城根儿下的优越感，因此也更认同传统的中心城区价值，近年来以曲江为代表的城南片区是受到西安人认可的高档住宅区。

2）城市背景较为特殊，很多运作不规范的无证项目也可进行销售，且市场也能接受。

3）整体消费观比较重面子，产品品质的驱动力比较明显，但对于刚需客户而言，低价格对购买也具有较明显的影响力。

4）政府公务员、陕北客群是西安市场上高端客户的主要构成来源。

5）首置和首改群体是市场的主力购买群体。

6）限购影响正逐步显现，目前市场的观望情绪较高。

7）对建筑风格喜好度无明显倾向，取决于最终呈现出来的品质感和视觉效果。;访谈2：市场成交的面积占比及客户对应情况

90-125㎡占市场总量的37%左右——即经济（标准）3房（市场供应主力）——首改客户

70-90㎡占市场总量的20%左右——即标准2房、紧凑3房——首置客户

125-144㎡占市场总量的17%左右——即舒适3房——再改客户;访谈3：首改客户的家庭结构特征

1）2人到3人（or4-5人，带老人）的家庭人员增加，产生改善行性需求，一般的成长周期在5年左右。

2）西安对地段价值现状的认知要远远高于对产品的认知，地段占有是豪宅消费的最大驱动力，如曲江片区。

（典型的个案对比是绿地城北项目和紫薇高新项目的销售对比！）;访谈4：市场对浐灞区域的认知

1）西安本地人基本不太看好区域价值的上涨。

2）土地储备较大，也是2010年以来土地供应的主要区域；但随着目前长安区开发价值的快速体现，城南的后续土地储备也较大。（易居数据认为城南高于城东）

3）新兴区域受宏调的影响更为明显，成交量价均有所下滑。

4）浐河沿线河景的打造会对客户有一定吸引力。;访谈5：浐灞区客户构成分析

1）城东区域内人口是客群的主要来源。

2）其次沿长乐路向东的几个专业批发市场人口，是区域客群的另一来源。

3）对价格较为敏感的外区域人口，相对较少。;Thanks.;神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。

创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。

逆境给人宝贵的磨练机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。19:4119:4119:41:4919:41:49

所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。

强烈的欲望也是非常重要的。人