政策新风向：住房租赁-海银财富房地产专题研究.pptxVIP

政策新风向：住房租赁——房地产专题研究海银研究部陈达电邮：电话：

内容摘要政策方面，国家层面出台一系列文件，并框定12个试点城市，强调发展住房租赁，打造“购租并举”的住房体系。而近期，地方政府层面也开始频频出台新政，包括推出“只租不售”用地、房企竞自持比例、租房即可落户、提供税费优惠、加大租赁土地和住房的供给、新设国有租赁平台等，“住房租赁”已经成为中央和地方达成一致的政策新风向；发展住房租赁，具备以下几点意义：一是抑制住房投机、平抑房价；二是吸引、留住人才；三是扩大社会公平；四是提升土地利用效率；五是推进户籍制度改革。我们选取两宗“只租不售”的土地作为研究案例，一是上海张江南区地块，二是佛山南海区桂城地块。二者最大的差别在于：上海张江地块由于有“政府福利”属性，拿地成本远低于市场价格，而佛山桂城地块属于纯商业拍卖，由万科按最高限价获取。通过一系列假设条件，我们得出两块地的大致开发建设成本，并采集地块周边的租金水平，若在5%的年租金增长率下，上海张江地块需约20年才能回本，佛山桂城地块需约50年才能回本。上海张江地块盈利前景更为乐观，即使租金不增长，IRR也能达到3%，而5%的租金增长率就能使其IRR达到8%。佛山桂城地块则需在租金年增长2.5%时才能保证70年后不赚不赔，IRR为0%，IRR达到7%需10%的租金增长率，IRR达到12%需15%对的租金增长率；（但我们较为看好该地块：广佛同城、粤港澳一体化等）。通过测算可以看出，“只租不售”的项目对于房企来说，前期投入巨大，属于重资产业务，若无法控制拿地成本，以及保证适当的租金增长率，未来成本回收期将被拉长，盈利能力也将恶化；而资产证券化的发展和完善，将是“住房租赁”长远发展离不开的金融工具，一定程度上可以将重资产业务转变为轻资产业务，加速资金回流，今年以来自如、魔方等公寓品牌已开始试水长租公寓的资产证券化。

“住房租赁”政策密集出台“只租不售”项目盈利测算资产证券化是必备融资渠道目录

政策大力支持，发展租赁市场（国家层面）数据来源：wind，海银财富研究部文件名称时间部门主要内容加快培育和发展住房租赁市场的指导意见2015-01-06住建部积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级2016年中央经济工作会议公报2015-12-21中央经济工作会议鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；2016政府工作报告2016-03-05国务院建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围；关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2016-06-03国务院办公厅允许改建商业用房为租赁用房，鼓励新建租赁住房，出租房屋的企业享有政策支持，个人有税收优惠；落实公积金支付房租政策；住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）2017-05-19住建部国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营；关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知2017-07-20住建部等九部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位；2015年以来我国开始强调发展住房租赁市场，2016年国务院层面正式成文，提出“购租并举”的发展理念，再到近日框定12个一、二线及其周边城市作为试点单位发展住房租赁，整体政策的支持力度不断强化，发展住房租赁市场已成为建立房地产长效发展机制的重要一环；同时，政府大力推动房地产去库存，发展租赁市场有助于库存的去化。

政策大力支持，发展租赁市场（地方层面）数据来源：wind，海银财富研究部文件/事件时间省/市主要内容广州市加快发展住房租赁市场工作方案2017-06-30广州市赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权；公积金月度提取额提升至市月平均工资2倍的40%；个人出租住房的，减按1.5%计算缴纳增值税；个人出租收入不超3万/月，2017年底前免增值税；允许“商改住”，改后不得销售，只可出租；进一步调整放宽市外户籍准入政策着力深化户籍制度改革2017-07-28无锡市取消购房面积达60平方以上准予落户的政策，不论住宅面积大小均可落户；本市租赁住宅，社保、居住证均满五年（宜兴为均满三年）的，准予落户；对高校毕业生、中高级技术工人、留学归国人员全面放开户籍准入；上海张江南区、嘉定新城土拍2017-07-24上海市地块性质：住宅租赁；特点：“只租不售”；成交：0溢价率；竞得人：上海张江（集团）、上海嘉定新城发展；加快培育和发展住房租赁市场实