高盛-中国房地产行业：深圳可能进一步放开限购，考虑提前布局20250213.docxVIP

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2025年2月13日|4:44PMCST

中国房地产

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深圳可能进一步放开限购，考虑提前布局

随着广州在2024年成为首个全面放开楼市限购的一线城市，我们认为其余三个一线城市有望在2025年跟进。有消息称，继2024年9月份的上一轮放松限购(放宽非核心区购房套数限制，并将核心区购房的最低社保缴纳年限缩短至1年)之后，深圳有望进一步放松限购并提高住房公积金贷款额度。倘若这些措施得以落实，那么鉴于一线城市外来人口比例远高于全国平均水平(对非本户籍居民放松限购)且人均住房面积低于全国平均水平(对本地户籍居民放松限购),我们认为这将大力推动一线城市房地产市场企稳。

据我们测算，截至2024年末我们覆盖范围内开发商位于一线城市的可售土地储备占比平均为15%,其中中国海外发展、招商蛇口和华润置地的占比最高，平均为27%。正如我们在2025年一季度展望报告中所指出，鉴于当前行业估值仍处于区间低端，我们认为投资者可考虑提前布局，以把握以下因素推动下的行业估值反弹机会：1)宽松政策不断出台，例如3月份“两会”期间更多有关城中村改造(可催生更多需求)和房地产去库存的资金支持细节出台、降准(进而带动公积金贷款利率和商业房贷利率下

调)和一线城市进一步放开限购，有望改善房价企稳前景；2)一线城市和部分二线城市房价回升的迹象更多显现，有望在房地产市场止跌回稳的过程中提振市场信心。我们对中国海外发展(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、绿城中国(3900.HK)和龙湖集团(0960.HK)的评级为买入。

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如果一线城市放开限购，则更好的人口结构和更坚实的基本面将支撑其房地产市场率先复苏

图表2:-/二线城市仍有相当数量的住房存在功能不健全的问题住房设施状况资料来源：国家统计局，高盛全球投资研究部整理数据人口结构：我们对一线城市常住人口结构的分析表明，近一半的一线城市居民没有本地户籍，这意味着超过50%的一线城市家庭租房居住，而且一线城市人均居住面积较低(比全国平均水平低25%),这主要是因为外来务工人口比例较高，其人均住房面积不到全国平均水平的一半。我们认为，面向外来人口和本地户籍人口放松限购将有助于释放市场中被抑制的需求。

图表2:-/二线城市仍有相当数量的住房存在功能不健全的问题

住房设施状况

资料来源：国家统计局，高盛全球投资研究部整理数据

图表1:高线城市居民家庭的住房拥有率较低居住在租赁住房和自建住房中的人口占比

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资料来源：国家统计局，高盛全球投资研究部整理数据

图表3:一二线城市人均居住面积具有提升空间人均居住面积

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