2025【我国不动产预告登记制度的适用及不足分析综述2800字】.docxVIP

我国不动产预告登记制度的适用及不足分析综述

目录

TOC\o1-2\h\u21998我国不动产预告登记制度的适用及不足分析综述 1

12178（一）我国不动产预告登记制度的适用 1

209521.我国不动产预告登记在商品房预售中的适用 1

289642.我国不动产预告登记在二手房交易中的适用 2

1499（二）我国不动产预告登记制度的不足 2

84711.效力不足 2

285932.适用范围较窄 4

239723.预告登记与网签备案功能重叠 4

（一）我国不动产预告登记制度的适用

1.我国不动产预告登记在商品房预售中的适用

出售商品房，如果采取商品房预售360百科.房屋预售[EB/OL].房屋预售也称“商品房预售”，“楼花买卖”，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。/doc/6224098-6437410.html方式，那么从签订合同到交房，通常还有相当一段时期，而且有些出卖人要求买受人要支付全部房款，这使得买方承担了很大的风险。在房地产交易中，如何解决购房者的风险负担是一个不容忽视的问题。除了“一房二卖”外，买受人还承担着房屋缺陷、迟延交付或不能交付等风险。政府部门为防范风险采取了积极的应对措施。2015年10月，住房和城乡建设部办公厅印发《房屋交易与产权管理工作导则》，明确要求在房屋交易与产权管理方面建立“楼盘表”“楼盘表”最早是指房地产开发企业在销售房屋时，对某一幢房屋及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售情况等内容形成的直观表格。但在《房屋交易与产权管理工作导则》中楼盘表被赋予了新的作用，是开展房屋交易与产权管理工作的主要载体和重要工具。楼盘表可广泛应用于国土、规划、建设、房管等部门涉及房屋数据的各类业务中，可以解决不同部门、不同业务系统中房屋数据没有关联的问题。（摘自陈晖.浅谈楼盘表的建立与应用[J].中国房地产（综合版），2016

360百科.房屋预售[EB/OL].房屋预售也称“商品房预售”，“楼花买卖”，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

/doc/6224098-6437410.html

“楼盘表”最早是指房地产开发企业在销售房屋时，对某一幢房屋及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售情况等内容形成的直观表格。但在《房屋交易与产权管理工作导则》中楼盘表被赋予了新的作用，是开展房屋交易与产权管理工作的主要载体和重要工具。楼盘表可广泛应用于国土、规划、建设、房管等部门涉及房屋数据的各类业务中，可以解决不同部门、不同业务系统中房屋数据没有关联的问题。（摘自陈晖.浅谈楼盘表的建立与应用[J].中国房地产（综合版），2016（28）.）

房屋网签，是指购房人和销售对象签订合同后到房产管理部门进行备案，房产管理部门将交易信息公布在网上并签发网签号。任何个人、单位或集体均能通过互联网查询到该次房产交易信息。（引自百度百科“房屋网签”词条：/item/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%BD%91%E7%AD%BE/6728897?fr=aladdin）

2.我国不动产预告登记在二手房交易中的适用

当今，因我国经济整体稳步发展，许多人将投资的目标放在了房地产市场上，许多人拥有多套房产并寻找合适的时机转手出售，赚取中间的差价。二手房的房屋已经经过了首次登记，且为现房，一般情况下，若买卖双方达成合意签署协议后，即可完成房屋的过户登记，因此，目前在二手房买卖中，先行将房屋完成预告登记，确保之后实际可以获得房屋权利的情形并不普遍。

（二）我国不动产预告登记制度的不足

我国确立不动产预告登记制度，客观上对房产市场交易有着积极的推动作用，但由于种种原因，我国的这一制度还面临着一些亟待研究讨论并解决之处。

1.效力不足

一般来说，预告登记的法律效力主要体现为下述所列情况：一是债权保全效力，即买卖双方在完成预告登记后，若没有获得登记权人的许可，则登记义务人对不动产的处置是没有法律上的效力的。债权保全效力相当于给登记权人建立了一道风险防范屏障，确保权利人实际享有请求权的，以便将来达到法律规定的要求时正式办理本登记。二是预警效力，即政府采用登记的方法公示已登记权利人的债权请求权，使不特定的第三人知悉该请求权的排他效力。预警效力的作用在于买受人可以通过公示情况，决定是否继续完成房屋交易，避免买受人在对房屋权利归属了解不清的情况下落入陷阱。三是顺位保全的效力，为了避免在将来相同的一个物权上有多个物权同时出现，或者相互冲突，采用预告登记的方式对每一权利划分次序，从而为每一物权的实现提供一个优先次序。顺位保全效力