物业管理机构的设置.pptVIP

权利意识物业中的产权形态01个人所有：住户的内部空间02两方共有：相邻两家共有楼板墙壁03部分共有：归全体业主共同拥有的楼梯、基础、管道、绿地等04共有并非“按份共有”，而是全体业主共同利益的凝结。单个业主通过它获利的前提是不损害其他业主利益。05权利意识的三个层次有何权利？如何行使这些权力？如何维护自己的权益？有何权利？提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4参加业主大会会议，行使投票权；5对于单个业主，《物业管理条例》第二章第六条：业主在物业管理活动中，享有下列权利：1按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。单个业主的权利，通过共有权和参与权来实现，故第四、八、九条最为重要1.遵守业主公约、业主大会议事规则的义务业主公约是由业主承诺的，对全体业主都具有约束力，全体业主都有遵守的义务。业主大会议事规则就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定，是实施物业管理的重要规章制度，因此，全体业主都有遵守的义务。2.遵守物业管理区域内有关物业管理方面的各项规章制度的义务3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定的义务4.按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务5.按时交纳物业服务费用的义务6.法律、法规规定的其他义务业主大会的权力：对物业重大事件的管理权和决定权业主委员会的权力：它是业主大会的执行机构，其最基本的权利是由法律法规和业主大会所赋予的，通常是与该物业有关的日常事务和一些重大事项的决定权。如何行使权利？民主途径如何维护权利？合法途径白云花园案例两年了，没人说得清这栋楼房从一楼到五楼的玻璃窗为什么不翼而飞。小区护栏上的铁家伙也不知道被谁搬了家。众目睽睽之下翻墙而入在这里也成了家常便饭。2002年底，3号楼一户居民家里的煤气口突然冒出了火苗。有位邻居第一时间冲向楼道里的消防栓。却发现那条消防口是没有喷嘴的。业主们却强烈要求更换物业公司。04究其辞退原因，新兴白云花园业主委员会主任师笑天表示，对悦华物业管理不信任，不满意，特别是治安问题。032002年12月9日，广州市新兴白云花园小区的业主们迎来了新聘用的物业公司广州华信公司，新物业公司一百多名保安进入了小区。业主们要辞退的是从1998年开始一直在这里管理的悦华物业公司。01但是当天就遭到原物业管理公司抵抗，悦华物业管理公司不肯作出让步，双方经过六个多小时的僵持，在当地派出所和居委会的调解下，冲突得以平息。02据了解，悦华物业公司之所以赖着不走，是因为其隶属广州市道路扩建办公室。广州市道路扩建办拥有小区60%的产权，作为最大业主，他们认为小区的业主委员会是不合法的。所以由这个业主委员会作出的决定也就是不成立的。01但师笑天则表示，业主委员会从筹备到招聘新公司长达两年。当时，广州市道路扩建办公室不仅参加了筹备会，还向业主委员会提供了办公场地。业主委员会成立后，向白云区房管局申请备案。02白云区国土资源和房屋管理局物管科的唐科长也认为：业主委员会从筹备到成立都是按照法定的程序来操作的，是合法的。03广州市道路扩建办公室将白云区房管局和白云花园业主委员会告上法庭，状告白云区房管局越权审批和业委会欠交管理费。但按照物业管理条例，凡对业委会存在质疑应在业委会成立三个月内提出，但道扩办却在一年多后才提出。并且房管局对于业委会只是一个备案制度，不存在审批；而对于欠交的管理费，白云区房管局也已整改业主补交了。所以，起诉很快就被白云区法院一审驳回。在今年4月9日，中院再次审理此案，仍然维持原判。1而今年3月9日，就悦华物业管理公司始终不愿退出小区，不肯交出管理权，业委会也正式向白云区法院起诉了悦华物业公司。5月4日，初审开庭，但道扩办仍以业委会不合程序为由，拒绝出庭。目前，此案还有待进一步审理。2本例独特之处在于，原物业公司的母公司广州市道路扩建办拥有超过50%的产权份额，是有绝对多数代表权的大业主，这种情形下小业主的意见和利益极易被忽略。因此，便有一个是否需要通过立法对大业主的代表权进行限制的问题。虽现有相关法规并无此点内容，但至少可以检查大业主有无100%缴纳管理服务费。若无，便没资格享有其所占份额的代表权。另外，即便有大业主的袒护，若物业公