物业租赁管理.ppt

第五章物业租赁管理物业租赁的形式、原则、特征、租赁契约的构成要素01010203租赁管理的程序租赁契约的写作规范0203主要内容第一节物业租赁概述国有土地使用权和房屋租赁为承租人服务的原则维护租赁房屋的原则提高经济效益的原则保证租赁关系正常化的原则充分发挥房屋效用的原则物业租赁的原则：物业租赁的定义及形式：物业租赁的定义物业租赁的形式房屋租赁的范围物业租赁的形式按方式划分：定期租赁不定期租赁按用途划分：住宅用房、办公用房、商业用房和生产用房等按性质划分：公房租赁和私房租赁未依法取得所有权证的；1司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2共有房屋未取得共有人同意的；3权属有争议的；4属于违章建筑的；5不符合安全标准的；6已抵押，且未经抵押权人同意的；7不符合公安、环保和卫生部门有关规定的；8有关法律、法规禁止出租的其他情形9禁止的出租行为：房屋租赁的范围房屋租赁合同的构成物业租赁合同的登记备案物业租赁双方的权利和义务物业租赁合同的作用租赁合同的变更与终止物业租赁合同的法律特征第二节物业租赁合同确定签订租赁合同的原则明确双方房屋租赁的标的物明确双方在租赁中的权利与义务约束双方的租赁行为承租人只享有房屋的使用权房屋租赁的标的是特定物而不是种类物房屋租赁合同必须采用书面形式房屋租赁合同必须依法办理登记房屋租赁关系不因所有权的转移而终止租赁关系主体的法律要求租赁客体的法律要求物业租赁合同的法律特征：物业租赁合同的作用：房屋租赁合同的构成★当事人姓名或名称及住所；★租赁物业的描述；★租赁物业的用途；★租赁期限；★租金及支付方式；★房屋的修缮责任；★转租的规定；★变更和解除合同的条件；★违约责任；★当事人约定的其他条款。E物业租赁双方的权利和义务租赁合同的变更与终止因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。因租赁双方约定改变租赁房屋的用途或增减房屋的用途，均可变更合同。租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。房屋租赁合同的变更房屋租赁合同的变更:房屋租赁合同的终止:租赁期满租赁房屋的灭失因承租人搬迁需要终止，或因一方严重违约等，均可终止合同010204房屋租金基数核定方法和租金的计算方法物业租金的意义房屋租赁租金的构成第三节物业租赁价格房产税利润保险费地租利息管理费维修费折旧费租金的构成租金基数核定方法等级计算法项目基分计算法结合计算法月租金额＝（租金基数＋调剂因素）×计租面积＋附属房单位租金×计租面积＋设备租金01调节房屋的供求关系03进行02保证物业经营活动的正常05制改革的重要内容04租金的调整是我国住房体物业租金的意义01020304要点一：房屋租赁管理的一般程序要点二：制定房屋租赁管理的各项制度要点三：明确房屋租赁纠纷处理的方法要点四：衡量物业租赁经济效果的指标第四节物业租赁管理