办公楼开荒保洁及物业管理投标方案弱电及智能化系统管理.doc

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办公楼开荒保洁及物业管理投标方案弱电及智能化系统管理

第一节智能化系统的配置

根据本物业的实际情况，结合我司对智能化系统管理的经验，制定如下管理方案：

1.消防控制系统

2.信息通信系统

3.周界防范管理系统

4.CCTV监控系统

5.楼宇访客对讲系统

6.家庭安全防范报警系统

7.离线式电子巡更系统

8.建筑设备监控系统

9.一卡通门禁管理系统

10.背景音响广播系统

11.自动化抄表系统

12.电子公告系统

13.家庭智能化系统

14.物业计算机管理系统

第二节智能化系统管理及维护

一、建立设备运行及维护人才队伍

我们将从公司管理办公楼的骨干队伍中抽调多名专业技术人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，以专业的弱电工程师为主体，提前介入熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保熟练该系统的操作及维护。

二、管理人员的业务素质培训

我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置。

三、建立设备技术档案

我们将对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件、原始资料等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

四、建立设备运行档案

我们将建立信息通信系统周界防范管理系统、CCTV监控系统、家庭安全防范报警系统、离线式电子巡更系统、建筑设备监控系统、一卡通门禁管理系统、背景音响广播系统、自动化抄表系统、电子公告系统物业计算机管理系统等的实时运行设备的台帐，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

五、建立供货商档案

我们将对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位、原始档案和技术参数等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

六、做好业主入住装修管理和系统应用培训

业主能否正确使用室内智能化系统，是体现智能住宅先进性的重要环节，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一位入住业主开始，通过提供详细的竣工资料和现场装修进行督导，来确保系统的完好性，同时对业主进行正确使用的操作指导。

七、处理好入住初期的误报警问题

XX的智能化系统科技含量较高，住户对这一系统必然有一个接受和熟悉的过程。在这过程中，各种误操作随时可能出现，造成报警频繁发生，所以区分及处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键。我们将根据实际情况在入住初期设定一个XX秒滞后报警，当住户误操作时，可在XX秒内通过室内的操作键盘，解除报警，这样就不会发出报警信号，从而有效地解决了初用频繁误报警的问题。

八、日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。

1.维护内容

（1）日检：系统外观；前端、终端传输线路信号日常检查记录；软件测试。

（2）例检：系统外观；前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录；软件测试。

（3）临检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评。

2.维修计划

小修计划：根据日常记录、月检记录及报告，制定每季XX次的小修计划。

中修计划：根据季检记录及报告、年检记录及报告制定每年XX次的中修计划。

大修计划：根据年检记录及报告，制定每XX年XX次的大修计划。

九、智能化系统维护保养项目

根据现有掌握的资料，结合以往物业管理的经验，我们制定了以下的维护保养项目表。该表将根据以后掌握的资料进行补充、调整和深化。（如下表）

类别

对象

项目

标准

日常维护

日检

月检

季检

年检

临检

消防控制系统

烟感探测器

测试灵敏度

用火灾测探试验器检验符合标准

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手动报警按钮

外观、接触灵敏度

符合使用标准

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声光报警器

外观、声、旋光性能

符合使用标准

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联动控制器

外观、性能、自控

符合使用标准

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CCTV监控系统

监视器

外观及布置

清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖

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接插件及联线联接

牢固、无接触不良

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显示性能

画面清晰、稳定，调节旋钮灵敏

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控制器、画面分割器、录像机

外观

清洁无尘、摆放有序

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接插件及联线联接

牢固、无接触不良

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控制性能

各性能控制键有旋钮灵敏、可靠，画面分割稳定、录像清晰，干扰信号小

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摄像头

外观

清洁、完整、无破损、防水浸

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安装与联接

安装牢固、联线联接可靠

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摄像性能

视频信号清晰、完整、失真小，控制灵敏可靠

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离线式智能巡更系统

信息发生器、固定接触器

测试接触器灵敏度

符合