2025年土地估价师必备地产开发与工程造价核心知识点解析.doc

第六部分??地产开发与工程造价知识

土地开发

考点1：士地开发概念

考点2：土地开发程序

考点3：开发土地获得途径与程序

考点4：土地开发过程管理

考点5：开发土地的转让

考点6：土地开发成本构成

結合广东教材

理解：土地开发的不一样形式

熟悉：土地开发过程管理，土地开发成本构成，开发土地获得途径与程序，开发土地的转让。

掌握：土地开发的程序

土地开发概念

1、土地开发的概念

熟悉土地开发是指单位或个人通过采用多种措施，将未运用土地改导致农用地或其他用地的活动。

2、土地开发的分类：

土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分為土地一级开发和土地二级开发。

(1)土地一级开发，是指政府实行或者授权其他单位实行，按照土地运用总体规划、都市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行為，包括土地整顿、复垦和成片开发。

(2)土地二级开发是指土地使用者从土地市场获得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行為。

在本章如下的内容中，土地开发是指将土地开发成建设用地，并且重要是指土地一级开发。

熟悉

二、土地开发程序重点掌握

重点掌握

1．开发主体

土地一级开发工作重要由政府授权或土地储备机构来完毕，不管是包括农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实行主体往往是政府授权的一级开发企业或土地整顿储备机构。

2．开发程序

(1)计划编制

首先要根据国民经济和社会发展规划、土地运用总体规划、都市总体规划以及土地供应计划、土地运用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。

(2)前期筹划

根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申請。市级国土资源管理部门受理申請并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实行方案。

(3)征询意見和审批

市级国土资源管理部门会同有关部门，包括规划、建设、交通、环境保护等部门，就土地一级开发实行方案提出原则意見。

同步，土地一级开发项目波及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申請，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；波及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；波及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。

土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发协议。

(4)组织实行开发

土地一级开发主体首先进行拆迁调查、评估，按有关政策文献协商制定拆迁安顿拆迁方案等等，并需通过政府主管部门审查通过。与此同步，进行一级土地开发的开发商要及時做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完毕以上准备工作，就可以针对地块实行拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)项目验收

土地一级开发项目完毕后，土地储备机构负责实行，由市国土资源管理部门会同有关部门根据《土地一级开发协议》、计划和规划的同意文献进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

三、开发土地获得途径与程序熟悉

熟悉

土地一级开发主体获得开发土地重要是国土资源管理部门或土地储备机构通过招标方式来确定。

国土资源管理部门或土地储备机构根据经同意的计划、规划、征地等文献和有关材料，组织编制招标文献，经同意后，一般由土地储备机构组织招投标。

招投标按照政府确定的程序进行，包括：

1、核准招标方式和招标范围

2、编制招标文献

3、公布招标公告或发出投标邀請书

4、对潜在投标人进行资格审查

5、发招标文献并组织現场勘察

6、投标人编制投标文献

7、组建评标委员会

8、开标、评标，提交评标汇报

9、确定中标人

10、发出中标告知书

四、土地开发过程管理掌握

掌握

一级开发监管重要依托有关法规和协议约定来约束，监管重要目的是控制成本、控制开发进度以及开发质量。目前重要有如下几种制度措施：

1．实行重大事项或重要环节审核制度，重要包括对征地方案、拆迁方案、大市政建设方案等审核。

2．定期报表制度，报表包括一级开发进度报表、资金使用状况报表、手续办理状况报表等。运用定期报表制度来检查进度、资金的使用、手续办理的状况等。

3．进度对比制度，通过对实际运作进度与一级开发单位投标承诺进度进行对比分析，监督开发进度。

4．参与制度，储备机构参与一级开发单位就项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作。重要形式是充当招标过程监督代表，检查招标工作的公开、公正、合理、合法性，保证有真正实力的企业中标。

5．立案制度，规定一级开发企业及時提交协议、支付款项凭证、手续办理批复等文献资料給