宏观深度报告：如何预期“土储专项债”发行规模？.docx

内容目录

TOC\o1-2\h\z\u近期北京发行的土储类专项债并未用于收购闲置土地 4

广东省近期披露的闲置土地收购计划呈现三大特征 5

拟收购土地的使用权人以地方国企为主 5

拟收购单价较拿地成本平均溢价率约15.3% 7

过半拟收购土地在2025年可能面临地方政府有权无偿收回的风险 11

展望2025，“土储专项债”实际发行规模可能相对有限 12

一方面，财政资金可能应当更多向产业投资而非收储闲置土地倾斜 12

另一方面，“土储专项债”发行规模受新增专项债限额的制约 14

风险提示 15

图表目录

图1：次贷危机爆发后，加州财政一度陷入破产边缘 13

图2：2014年之后，加州财政加大力度从财政收入中预留预算平准资金 13

图3：地方债“自审自发”试点省份基本囊括了2023年国内GDP排名靠前的地区 14

表1：近期北京发行专项债支持的土地储备项目资质参差不齐 4

表2：广东下属地级市披露拟收购的土地对应使用权人约85%为地方国企 6

表3：在相关数据可得的35宗拟收回土地中，地方政府拟收购价格的平均溢价率约为15.3%.8

表4：过半拟收购闲置土地在2025年或将触及地方政府有权无偿收回的条件 11

近期，北京公告发行专项债用于土地储备，以广东为代表的部分省份加快推进专项债收回收购存量闲置土地工作。2025年2月11日，北京市公告今年第三批政府债券发行计划。其中，2025年北京市政府专项债券(七期)、(八期)、(九期)、(十期)4笔债券的

募集资金用途包含土地储备。此外，今年春节过后，广东省多地加快推进闲置土地收储工作，截至2月13日，广东省已有至少11个地级市的自然资源部门公告按照《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》、《关于土地储备领域申报地方政府专项债券工作指引（试行）》等文件要求，公示拟收回收购存量闲置土地信息，此举可能意味着广东近期将启动相关土储专项债的发行工作。

近期北京发行的土储类专项债并未用于收购闲置土地

近期北京发行专项债所支持的土储项目仍为传统一级开发项目，但项目资质差异较大，不同项目的“债券存续期内总收益/总投资”从7%到374%不等。经统计，2025年北京市政府专项债券(七期)、(八期)、(九期)、(十期)合计发行规模达436.33亿元，其中

116.87亿元被用于25个土地储备项目。从项目类型看，上述土地储备项目均为传统土地一级开发项目，不涉及收回收购存量闲置土地。从项目资质看，在25个土地储备项目中，有19个项目的“债券存续期内总收益/总投资”超过100%，但剩余6个项目预计债券存续期内的总收益无法完全覆盖总投资，特别是五里坨建设组团土地一级开发项目“债券存续期内总收益/总投资”仅为7%。

表1：近期北京发行专项债支持的土地储备项目资质参差不齐

项目名称

本次使用专项债资金

（亿元）

本次融资期限

（年）

项目总投资

（亿元）

总收益

（亿元）

总收益/总投资

总收益/项目总债务

融资本息

轻轨L2线通州段次渠站、垡渠南站、亦庄火车站土地一级开

发项目

34.36

5.00

633.61

426.28

67%

182%

核心区一级开发项目

12.27

7.00

184.48

293.86

159%

322%

房山区西潞街道北三村一期用地土地一级开发项目

8.71

5.00

45.70

36.17

79%

160%

平谷区二号地（二期）土地一级开发项目

8.50

5.00

33.77

29.60

88%

139%

会展一期及配套H-01至H-05组团土地整理项目

6.33

5.00

17.32

22.43

130%

120%

大兴区旧宫镇集贤地区旧村改造土地一级开发项目

5.60

5.00

99.67

104.03

104%

210%

大兴区西红门镇1号地及镇东区B组团土地一级开发项目

5.46

7.00

360.53

406.88

113%

148%

密云区水源路南侧C-2地块土地一级开发项目

5.31

5.00

7.70

8.85

115%

154%

旧宫镇绿隔地区环境整治土地一级开发项目

4.00

3.00

23.13

44.69

193%

1025%

房山区良乡大学城拓展东区土地一级开发项目

3.68

3.00

32.41

65.32

202%

344%

大兴新机场高速（邢各庄段）拆迁安置土地一级开发项目

3.07

7.00

37.84

46.94

124%

148%

中关村国家工程技术创新基地南部地区土地一级开发项目

2.70

3.00

46.10

57.07

12