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2025年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题常考点试题带答案

卷I

一.单项选择题(共15题)

1.在通常情况下，（）出让的地价最低。

A.拍卖方式

B.挂牌方式

C.招标方式

D.协议方式

正确答案：D,

2.因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（）。

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

D.经济折旧

正确答案：C,

3.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。

A.确定价值时点在先，得出评估价值在后

B.得出评估价值在先，确定价值时点在后

C.确定价值时点与得出评估价值应同时进行

D.确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

正确答案：A,

4.净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）。

A.有效毛租金收入

B.有效毛收入

C.净收益

D.潜在毛租金收入

正确答案：B,

5.某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为300元/m2。现市场上相似的写字楼月租金为350元/m2。假设折现率为10%,目前承租人权益的价值是（）。

A.160.05

B.184.34

C.186.72

D.215.06

正确答案：A,

6.价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。

A.估价作业期间的某日

B.实地查勘估价对象期间的某日

C.估价报告出具日期

D.估价报告出具后的某日

正确答案：D,

7.评估某底商店铺，其建筑面积为400平方米，已知其中家具电器等价值50万元。选取A.B.C三个可比实例，建筑面积分别为450平方米.410平方米和380平方米，总价分别为600万元.580万元和550万元，其中A.B分别包含40.30万元的家具电器，根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价格为（）万元。

A.487.77

B.509.38

C.537.77

D.559.38

正确答案：C,

8.以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用的经济原理是（）。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.适合原理

D.替代原理

正确答案：B,

9.估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2，选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。

A.83.51

B.85.26

C.85.36

D.87.16

正确答案：C,

10.影响房地产价格的环境因素不包括()。

A.大气环境

B.声觉环境

C.卫生环境

D.治安环境

正确答案：D,

11.财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。

A.再次抵押估价

B.抵押期间估价

C.抵押房地产处置估价

D.续贷抵押估价

正确答案：A,

12.下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率为6%）（）。

A.现在按9.5折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付

D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付

正确答案：D,

13.关于房地产价格影响因素的说法中，正确的是（）。

A.在实际估价中应尽量采用定性分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学.精准

B.通常情况下朝向对价格的影响比楼层小

C.道路建设对住宅房地产价格的影响总是积极正面的

D.紧缩房地产开发贷款对市场价格的影响存在时间的滞后性

正确答案：D,

14.按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性

B.用途

C.市场性

D.地段

正确答案：B,

15.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/m2。

A.2390

B.2410

C.2430

D.2450

正确答案：B,

二.多项选择题(共10题)

1.运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。

A.项目选址不当

B.建设成本偏高

C.运营费用是否客观

D.工程施工质量优劣

E.该类房地产市场供求状况

正确答案：A,D,E,

2.下列估价假设中，属