戴德梁行杭州钱江新城华润项目市场研究及定位.ppt

;酒店篇;执行总结;执行总结;工程总体定位

钱江新城CBD活力源;执行总结;执行总结;酒店篇;宏观环境;宏观环境;宏观环境;宏观环境;宏观环境;宏观环境;酒店篇;钱江新城规划;钱江新城规划;钱江新城规划;钱江新城规划;钱江新城规划;小结;就规划本身而言，杭州钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止目前的钱江新城建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚决的。但由于杭州传统的商务区的潜在竞争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力等问题，并且随着杭州地缘经济地不断被边缘化，钱江新城CBD形成过程是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复杂。;至目前为止，共成功出让13宗地块，计511.477亩，约占核心区块可出让土地的50%左右。;已出让土地情况;已出让土地情况;已出让土地情况;酒店篇;地块周边环境;地铁交通分析;本工程必须利用地块自身的优势，合理地规划，躲避主干道过宽及周边大楼的压制，全力打造强势商业中心，为工程的最终赢利打下坚实的根底。

因写字楼工程区位不具优势，需防止钱江新城内部的不必要无效竞争。

酒店在规划设计中必须力求更贴近核心辐射区域内的企事业单位和政府机构的实际需求，与新城内大量的酒店形成错位互补，在商务配套方面真正到达CBD的要求。;酒店篇;分析思路;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;经营商户需求分析;经营商户需求分析;经营商户需求分析;经营商户需求分析;经营商户需求分析;经营商户需求分析;经营商户需求分析;经营商户需求分析;经营商户需求分析;经营商户需求分析;经营商户需求分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物???心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;购物中心辐射商圈分析;商业定位建议;商业定位建议;商业定位建议;地效测算;钱江新城总体商业需求预测;钱江新城总体商业供给预测;本工程商业规模预测;本工程商业规模预测;本工程商业规模预测;本工程商业规模预测;本工程商业规模预测;本工程商业规模预测;消费者对购物中心类型意向;消费者购物业态意向;消费者餐饮业态意向;消费者休闲业态意向;消费者娱乐业态意向;消费者偏好与意向总结;业态组合建议;如以下图，除大卖场〔33%〕、大型餐饮〔60%〕、普通商户〔39%〕对购置较感兴趣外，其他商户根本偏好于租赁形式。

ShoppingMall需要形成购物整体气氛。

基于上面二因素考虑，建议本物业采取租赁形式。;百货

如华润自营百货，建议采用杭州市普遍采取的扣点形式。参照杭州大厦、银泰百货等5个可比案例，通过商圈成熟度、地段、档次等因素修正，建议扣点形式如下：化装品12%-15%，鞋类9%-17%，服饰13%-21%，家电7%-22%。;商圈租金比较

本工程在钱江新城建设初期商业竞争力与延安商圈、武林商圈、湖滨商圈相比应有一定差距，底层商铺租金建议在400－500元之间；随着钱江新城CBD的成熟，租金水平应接近于目前武林商圈、湖滨商圈等，建议底层租金在450－550元之间。;专卖店

考量经营者的租金承受能力，同时保证入主经营者符合本工程中高档定位的要求，我行认为主力租金宜在200-300元/平方米/月之间。;考量品牌经营者与普通经营者对购置价格的承受能力，建议售价可在50,000－70,000元/平方米之间。;商业定位建议;商业总结;酒店篇;分析思路;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼分析;写字楼总结;酒店篇;分析思路;现有供给：

截至2004年，杭州市共有四星级以上酒店30家，其中四星级20家，五星级酒店10家。四星级以上酒店的房间供给数量为8582个。;区域分布：

地域分布特征较为明显，除沿着西湖分布外，大多数围绕在黄龙、武林等主要商务区周边。;区域分布：

下城、西